Polski ustawodawca przewidział dwa rozwiązania kodeksowe, które umożliwiają skorzystanie z wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia:
zgodnie z art. 664 § 2 kodeksu cywilnego: jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Umowa najmu bez okresu wypowiedzenia
Wypowiedzenie umowy najmu bez okresu wypowiedzenia w oparciu o podstawy wymienione w tym przepisie możliwe jest najczęściej na początkowym etapie najmu. Wtedy bowiem najemca ma największą szansę na zauważenie wady fizycznej lub prawnej, która uniemożliwia korzystanie z przedmiotu najmu. Warto podkreślić, że nie przysługuje mu wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu w sytuacji, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wymienionych wadach.
Wady wykryte przez najemcę muszą faktycznie uniemożliwiać korzystanie z lokalu, a nie tylko ograniczać umówiony użytek, w przeciwnym wypadku najemcy przysługiwać będzie wyłącznie roszczenie o obniżenie czynszu za czas trwania wad.
Sądy uznają za wady ograniczające umówiony użytek lokalu inne niż wynikające z udzielonych informacji zużywanie energii, brak dopływu wody w urządzeniach wodno-kanalizacyjnych w lokalu, czy też brak możliwości dostatecznego ogrzania mieszkania.
Jako wady kwalifikuje się też usterki rzeczy najętej jakie następują w toku wykonywania umowy, jeśli obowiązek naprawy rzeczy spoczywa na wynajmującym. Zdecydowanie należy wykluczyć rozszerzanie pojęcia „wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
W przypadku, gdy wada da się usunąć, a najemca chce umowę wypowiedzieć, musi wówczas dokonać zawiadomienia, ponieważ może wypowiedzieć umowę dopiero, gdy wynajmujący wady nie usunie w odpowiednim czasie po otrzymaniu zawiadomienia. Forma zawiadomienia jest dowolna, musi tylko zawierać informację o wadzie z podaniem czy wyklucza ona używanie rzeczy uzgodnione w umowie lub używanie odpowiadające właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Zalecane jest dla celów dowodowych sformułowanie takiego wezwania w formie pisemnej.
Przykładem z orzecznictwa, który uniemożliwia korzystanie z lokalu jest pozbawienie dopływu prądu do lokalu ale za taki przykład można uznać choćby wybuch gazu w budynku, pożar lub inne zdarzenie trwale uniemożliwiające korzystanie z przedmiotu najmu.
Czy można zerwać umowę najmu?
Drugim rozwiązaniem przewidzianym przez kodeks cywilny, które umożliwia najemcy wypowiedzenie umowy najmu bez okresu wypowiedzenia jest art. 682, zgodnie z którym: jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Zagrożenie dla zdrowia wymienione w artykule musi mieć charakter realny i obiektywny, czyli nie może być subiektywnym przekonaniem najemcy o możliwości wystąpienia skutków w postaci zagrożenia zdrowia.
Najemca nie ma w przypadku tego artykułu obowiązku wzywania wynajmującego do dokonania niezbędnych czynności, niezależnie czy wada ma charakter usuwalny czy też nieusuwalny. Może też skorzystać z wypowiedzenia w tym trybie nawet jeśli wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
W orzecznictwie jako przykład sytuacji faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu wskazuje się na zawilgocenie, zgrzybienie, emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości, nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię.
Ciekawym przykładem wady zagrażającej zdrowiu najemcy lub jego domowników które stało się przedmiotem orzeczenia Sądu Najwyższego jest utrzymywanie się w lokalu zbyt niskiej temperatury stwarzającej realne i obiektywne zagrożenie dla zdrowia pracowników najemcy.
Jeżeli masz wątpliwości dotyczące tego czy można wypowiedzieć umowę najmu bądź interesują Cię inne aspekty związane z rynkiem nieruchomości, skorzystaj z usług Kancelarii HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli w lokalu występują wady?
Tak, pod warunkiem że wady te uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem, a nie tylko je ograniczają. Najemca może skorzystać z tej formy wypowiedzenia, gdy wynajmujący nie usunął wad po otrzymaniu stosownego zawiadomienia lub gdy naprawa jest niemożliwa.
Jakie przykłady wad uznaje się za uniemożliwiające korzystanie z lokalu, a które tylko go ograniczają?
Za wady uniemożliwiające korzystanie z lokalu sąd uznaje na przykład brak dopływu prądu, pożar czy wybuch gazu. Z kolei takie problemy, jak zużycie energii, brak dopływu wody w urządzeniach czy niewystarczające ogrzewanie, są uznawane za ograniczające użytek i uprawniają jedynie do obniżenia czynszu.
Czy muszę wzywać wynajmującego do naprawy wady, zanim wypowiedzę umowę?
Obowiązek zawiadomienia wynajmującego i wyznaczenia mu czasu na naprawę dotyczy wad usuwalnych. Wówczas wypowiedzenie bez zachowania terminu jest możliwe dopiero, gdy wynajmujący nie usunie wady w odpowiednim czasie po otrzymaniu wezwania. Przy wadach nieusuwalnych lub istniejących już w chwili wydania lokalu najemca może wypowiedzieć umowę bez uprzedniego wzywania.
W jakich sytuacjach mogę wypowiedzieć umowę najmu ze względu na zagrożenie zdrowia?
Możesz wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli wady lokalu realnie i obiektywnie zagrażają Twojemu zdrowiu lub zdrowiu domowników. Do takich sytuacji należą na przykład zawilgocenie, emisja toksycznych substancji, niebezpieczeństwo zawalenia się konstrukcji budynku lub utrzymywanie się zbyt niskiej temperatury.
Czy mogę skorzystać z wypowiedzenia bez zachowania terminu, jeśli wiedziałem o wadzie w chwili podpisywania umowy?
W przypadku wad uniemożliwiających korzystanie z lokalu, wypowiedzenie bez zachowania terminu jest możliwe tylko wtedy, gdy najemca nie wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Natomiast w przypadku wad zagrażających zdrowiu, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu nawet jeśli był świadomy istnienia tych wad.
Szykuje się spór albo postępowanie?
Od tego pytania zaczyna się większość rozmów z prawnikiem. Konsultacja jest płatna, 600 zł netto. Płacisz za realną poradę: powiemy, czy masz problem prawny, co da się z nim zrobić i ile to mniej więcej kosztuje. Na nic dalej Cię to nie wiąże, a przepisy zostaw nam, od tego jesteśmy.
- 1 Rozmowa
Mówisz, co się dzieje, własnymi słowami.
- 2 Co dalej
Powiemy, jakie masz wyjścia i ile to kosztuje.
- 3 Działamy
Dajesz zielone światło i sprawa jest nasza.
HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy to warszawska kancelaria prawna doradzająca przedsiębiorcom i podmiotom publicznym. Łączymy doświadczenie w prawie gospodarczym, energetyce, podatkach, ochronie danych osobowych i sporach sądowych, dostarczając rozwiązania dopasowane do realiów biznesowych klientów.
Poznaj kancelarię →Nie przegap kolejnej analizy
Co miesiąc najważniejsze nowelizacje i ich praktyczne skutki dla biznesu, zebrane i zinterpretowane przez prawników HWW.
