Der Mieter von Räumlichkeiten kann den Mietvertrag in zwei Situationen ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Die erste sind Mängel der Räumlichkeiten, die den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Sache unmöglich machen, wenn der Vermieter sie trotz Anzeige nicht in angemessener Zeit beseitigt hat oder wenn sich die Mängel nicht beseitigen lassen, wobei dieses Recht dem Mieter nicht zusteht, der bei Vertragsschluss von den Mängeln wusste (Art. 664 § 2 des polnischen Zivilgesetzbuches, Kodeks cywilny, k.c.). Die zweite sind Mängel, die die Gesundheit des Mieters oder seiner Hausgenossen gefährden; hier setzt die Kündigung keine Aufforderung an den Vermieter voraus und ist selbst dann möglich, wenn der Mieter bei Vertragsschluss von dem Mangel wusste (Art. 682 k.c.). Mängel, die den vereinbarten Gebrauch lediglich einschränken, begründen nur einen Anspruch auf Minderung des Mietzinses.
Der polnische Gesetzgeber hat zwei gesetzliche Lösungen vorgesehen, die eine Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist ermöglichen:
gemäß Art. 664 § 2 des polnischen Zivilgesetzbuches (Kodeks cywilny, k.c.): wenn die Sache zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter Mängel hatte, die den im Vertrag vorgesehenen Gebrauch der Sache unmöglich machen, oder wenn solche Mängel später entstanden sind und der Vermieter sie trotz erhaltener Anzeige nicht in angemessener Zeit beseitigt hat, oder wenn sich die Mängel nicht beseitigen lassen, kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen.
Kann der Mieter den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist kündigen?
Eine Kündigung des Mietvertrags ohne Kündigungsfrist auf der Grundlage der in dieser Vorschrift genannten Gründe ist meist in der Anfangsphase des Mietverhältnisses möglich. Dann hat der Mieter nämlich die größte Chance, einen Sach- oder Rechtsmangel zu bemerken, der die Nutzung des Mietgegenstands unmöglich macht. Hervorzuheben ist, dass ihm eine Kündigung des Mietvertrags ohne Einhaltung der Frist nicht zusteht, wenn er bei Vertragsschluss von den genannten Mängeln wusste.
Welche Mängel machen die Nutzung der Räumlichkeiten unmöglich?
Die vom Mieter festgestellten Mängel müssen die Nutzung der Räumlichkeiten tatsächlich unmöglich machen und nicht nur den vereinbarten Gebrauch einschränken; andernfalls steht dem Mieter ausschließlich ein Anspruch auf Minderung des Mietzinses für die Dauer der Mängel zu.
Als Mängel, die den vereinbarten Gebrauch der Räumlichkeiten einschränken, sehen die Gerichte einen anderen als den aus den erteilten Informationen folgenden Energieverbrauch, das Fehlen der Wasserzufuhr in den sanitären Anlagen der Räumlichkeiten oder die fehlende Möglichkeit einer ausreichenden Beheizung der Wohnung an.
Als Mängel gelten auch Schäden an der Mietsache, die im Laufe der Vertragsdurchführung auftreten, sofern die Pflicht zur Instandsetzung der Sache beim Vermieter liegt. Entschieden auszuschließen ist eine Ausweitung des Begriffs „Mangel” auf sämtliche äußeren Umstände, die lediglich auf den Mietgegenstand einwirken. Als solche äußeren Umstände sind Faktoren anzusehen, denen nicht durch entsprechende Veränderungen am Mietgegenstand wirksam begegnet werden kann.
Wann kann der Mietvertrag gekündigt werden?
Lässt sich der Mangel beseitigen und will der Mieter den Vertrag kündigen, muss er zunächst eine Anzeige vornehmen, denn er kann den Vertrag erst kündigen, wenn der Vermieter den Mangel nach Erhalt der Anzeige nicht in angemessener Zeit beseitigt. Die Form der Anzeige ist beliebig; sie muss lediglich die Information über den Mangel enthalten, mit der Angabe, ob er den im Vertrag vereinbarten Gebrauch der Sache oder den ihren Eigenschaften und ihrer Bestimmung entsprechenden Gebrauch ausschließt. Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich, eine solche Aufforderung schriftlich abzufassen.
Ein Beispiel aus der Rechtsprechung für einen Umstand, der die Nutzung der Räumlichkeiten unmöglich macht, ist die Unterbrechung der Stromzufuhr zu den Räumlichkeiten; als solches Beispiel können aber auch eine Gasexplosion im Gebäude, ein Brand oder ein anderes Ereignis gelten, das die Nutzung des Mietgegenstands dauerhaft unmöglich macht.
Wann kann der Mietvertrag wegen Gesundheitsgefährdung gekündigt werden?
Die zweite im polnischen Zivilgesetzbuch vorgesehene Lösung, die dem Mieter eine Kündigung des Mietvertrags ohne Kündigungsfrist ermöglicht, ist Art. 682, wonach: wenn die Mängel der gemieteten Räumlichkeiten von der Art sind, dass sie die Gesundheit des Mieters oder seiner Hausgenossen gefährden, der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen kann, selbst wenn er bei Vertragsschluss von den Mängeln wusste.
Die in diesem Artikel genannte Gesundheitsgefährdung muss realen und objektiven Charakter haben, darf also nicht die bloß subjektive Überzeugung des Mieters sein, dass Folgen in Gestalt einer Gesundheitsgefährdung eintreten könnten.
Der Mieter ist bei diesem Artikel nicht verpflichtet, den Vermieter zur Vornahme der erforderlichen Maßnahmen aufzufordern, unabhängig davon, ob der Mangel behebbar oder nicht behebbar ist. Er kann von der Kündigung in diesem Verfahren auch dann Gebrauch machen, wenn er bei Vertragsschluss von dem Mangel wusste.
In der Rechtsprechung werden als Beispiele für tatsächliche Situationen, die den Zustand der gemieteten Räumlichkeiten betreffen, Feuchtigkeit, Schimmelbefall, die Abgabe toxischer Substanzen durch die beim Bau des Gebäudes (in dem sich die Räumlichkeiten befinden) verwendeten Materialien, die Gefahr des Einsturzes einer Wand, der Decke oder des gesamten Gebäudes sowie gesundheitsgefährdende Einwirkungen benachbarter Räumlichkeiten oder Grundstücke, übermäßiger Lärm und die Emission allergieauslösender Faktoren genannt.
Ein interessantes Beispiel für einen Mangel, der die Gesundheit des Mieters oder seiner Hausgenossen gefährdet und Gegenstand einer Entscheidung des Obersten Gerichts (Sąd Najwyższy) wurde, ist das Anhalten einer zu niedrigen Temperatur in den Räumlichkeiten, die eine reale und objektive Gefahr für die Gesundheit der Arbeitnehmer des Mieters darstellt.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich den Mietvertrag ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wenn die Räumlichkeiten Mängel aufweisen?
Ja, unter der Voraussetzung, dass diese Mängel die bestimmungsgemäße Nutzung der Räumlichkeiten unmöglich machen und nicht nur einschränken. Der Mieter kann von dieser Form der Kündigung Gebrauch machen, wenn der Vermieter die Mängel nach Erhalt einer entsprechenden Anzeige nicht beseitigt hat oder wenn eine Instandsetzung unmöglich ist.
Welche Beispiele für Mängel gelten als die Nutzung der Räumlichkeiten unmöglich machend und welche nur als einschränkend?
Als Mängel, die die Nutzung der Räumlichkeiten unmöglich machen, erkennt das Gericht zum Beispiel das Fehlen der Stromzufuhr, einen Brand oder eine Gasexplosion an. Dagegen gelten Probleme wie der Energieverbrauch, das Fehlen der Wasserzufuhr in den Anlagen oder eine unzureichende Beheizung als den Gebrauch einschränkend und berechtigen lediglich zur Minderung des Mietzinses.
Muss ich den Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern, bevor ich den Vertrag kündige?
Die Pflicht, den Vermieter zu benachrichtigen und ihm eine Frist zur Instandsetzung zu setzen, betrifft behebbare Mängel. Dann ist eine Kündigung ohne Einhaltung der Frist erst möglich, wenn der Vermieter den Mangel nach Erhalt der Aufforderung nicht in angemessener Zeit beseitigt. Bei nicht behebbaren oder bereits bei Übergabe der Räumlichkeiten bestehenden Mängeln kann der Mieter den Vertrag ohne vorherige Aufforderung kündigen.
In welchen Situationen kann ich den Mietvertrag wegen Gesundheitsgefährdung kündigen?
Sie können den Vertrag ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen, wenn die Mängel der Räumlichkeiten Ihre Gesundheit oder die Gesundheit Ihrer Hausgenossen real und objektiv gefährden. Zu solchen Situationen gehören zum Beispiel Feuchtigkeit, die Emission toxischer Substanzen, die Einsturzgefahr der Gebäudekonstruktion oder das Anhalten einer zu niedrigen Temperatur.
Kann ich von der Kündigung ohne Einhaltung der Frist Gebrauch machen, wenn ich bei Vertragsunterzeichnung von dem Mangel wusste?
Bei Mängeln, die die Nutzung der Räumlichkeiten unmöglich machen, ist eine Kündigung ohne Einhaltung der Frist nur dann möglich, wenn der Mieter bei Vertragsschluss von dem Mangel nicht wusste. Bei gesundheitsgefährdenden Mängeln hingegen kann der Mieter den Vertrag ohne Einhaltung der Frist auch dann kündigen, wenn er sich des Bestehens dieser Mängel bewusst war.
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