Rękojmia za wady nieruchomości - podstawa prawna i przesłanki odpowiedzialności
Zakup mieszkania lub domu, niezależnie od tego, czy odbywa się na rynku pierwotnym od dewelopera, czy na rynku wtórnym od osoby prywatnej, wiąże się z ryzykiem ujawnienia się wad nieruchomości już po zawarciu umowy i wydaniu lokalu. Rękojmia za wady nieruchomości stanowi ustawowy, niezależny od woli stron reżim odpowiedzialności sprzedawcy, który ma zapewnić nabywcy realną możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy nieruchomość nie odpowiada umowie lub ma wady zmniejszające jej wartość bądź użyteczność. Instytucja ta znajduje zastosowanie zarówno do umów zawieranych z deweloperem, jak i do klasycznej umowy sprzedaży nieruchomości, chociaż w każdym z tych przypadków praktyczny sposób dochodzenia roszczeń może się różnić.
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości uregulowana została w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi przy sprzedaży. Sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana - w tym nieruchomość - ma wadę fizyczną lub prawną, przy czym odpowiedzialność ta powstaje niezależnie od tego, czy sprzedawca wiedział o istnieniu wady. Wada fizyczna nieruchomości występuje wówczas, gdy nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego, lub została wydana w stanie niezupełnym. Z kolei wada prawna dotyczy sytuacji, w której nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej, o którym kupujący nie został poinformowany. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter obiektywny, co oznacza, że nabywca nie musi wykazywać winy sprzedawcy, lecz jedynie samo istnienie wady.
Zakres odpowiedzialności dewelopera i sprzedawcy na rynku wtórnym
W przypadku nabycia lokalu od dewelopera odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje zarówno wady samego lokalu, jak i wady części wspólnych budynku oraz nieruchomości gruntowej, na której budynek został wzniesiony. Deweloper odpowiada za wady wynikające z wadliwego wykonania robót budowlanych, zastosowania niewłaściwych materiałów, a także za niezgodność lokalu z projektem budowlanym, na podstawie którego nabywca podjął decyzję o zakupie. Istotne znaczenie ma prawidłowe udokumentowanie stanu lokalu w protokole odbioru technicznego - to właśnie na tym etapie nabywca powinien zgłosić zauważone usterki, choć zgłoszenie wad w protokole nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi także po odbiorze i wydaniu lokalu, jeżeli wady ujawnią się później.
Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym zakres odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi jest analogiczny, jednak w praktyce częściej pojawia się kwestia umownego wyłączenia lub ograniczenia rękojmi. Strony umowy sprzedaży mogą bowiem rozszerzyć, ograniczyć lub całkowicie wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi, co często ma miejsce w umowach zawieranych między osobami fizycznymi. Wyłączenie takie jest jednak nieskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił wadę podstępnie, czyli wiedział o niej i celowo nie poinformował o niej kupującego. Nabywca nieruchomości z rynku wtórnego powinien zatem szczególnie starannie zweryfikować treść umowy sprzedaży pod kątem ewentualnych klauzul ograniczających jego uprawnienia z tytułu rękojmi, a także zadbać o odpowiednie udokumentowanie stanu nieruchomości w momencie jej wydania.
Uprawnienia nabywcy, terminy oraz dochodzenie roszczeń od dewelopera lub sprzedawcy
W przypadku ujawnienia się wady nieruchomości nabywcy przysługuje wybór spośród kilku uprawnień przewidzianych w ramach rękojmi za wady. Może on żądać usunięcia wady, obniżenia ceny w odpowiednim stosunku do wartości nieruchomości wolnej od wad, a w przypadku wady istotnej - złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Wybór uprawnienia należy do kupującego, jednak sprzedawca może zaproponować niezwłoczną i bez nadmiernych niedogodności naprawę wady, co w określonych okolicznościach może ograniczyć możliwość skorzystania z innych roszczeń. Niezależnie od wybranego uprawnienia z tytułu rękojmi, nabywcy przysługuje również prawo do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli w związku z wadą poniósł dodatkową szkodę majątkową.
Skuteczne dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi wymaga zachowania określonych terminów. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wygasa po upływie pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu, co stanowi istotne wydłużenie terminu w stosunku do rzeczy ruchomych. W tym okresie nabywca powinien zgłosić sprzedawcy każdą ujawnioną wadę, a następnie - jeżeli sprzedawca nie uwzględni roszczenia dobrowolnie - wystąpić z odpowiednim żądaniem na drodze sądowej przed upływem terminu przedawnienia, który co do zasady pokrywa się z terminem wygaśnięcia rękojmi.
Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi warto rozpocząć od pisemnego zgłoszenia wady, zawierającego dokładny opis usterki, datę jej ujawnienia oraz wybrane przez nabywcę uprawnienie, a także wyznaczenie sprzedawcy odpowiedniego terminu na ustosunkowanie się do zgłoszenia. Istotne jest gromadzenie dokumentacji potwierdzającej istnienie wady, w tym dokumentacji fotograficznej, opinii rzeczoznawcy budowlanego oraz korespondencji ze sprzedawcą lub deweloperem. W przypadku sporu co do przyczyny powstania wady lub jej istotności, pomocne bywa powołanie niezależnego biegłego, który oceni zakres i charakter usterki jeszcze przed skierowaniem sprawy na drogę sądową. Jeżeli sprzedawca lub deweloper odmawia uwzględnienia roszczenia albo pozostaje bierny, nabywcy przysługuje możliwość skierowania sprawy do sądu powszechnego z żądaniem usunięcia wady, obniżenia ceny, odstąpienia od umowy lub zapłaty odszkodowania.
Rękojmia a gwarancja - podsumowanie
W praktyce obrotu nieruchomościami rękojmia bywa mylona z gwarancją, chociaż są to dwie odrębne, niezależne od siebie podstawy odpowiedzialności. Rękojmia wynika wprost z ustawy i przysługuje nabywcy niezależnie od tego, czy sprzedawca lub deweloper udzielił dodatkowej gwarancji jakości. Gwarancja natomiast ma charakter dobrowolny i jej zakres, warunki oraz czas trwania określa dokument gwarancyjny wystawiony przez sprzedawcę, dewelopera lub producenta poszczególnych elementów wyposażenia budynku. Nabywca nieruchomości może zatem dochodzić swoich roszczeń zarówno na podstawie rękojmi, jak i gwarancji, wybierając podstawę korzystniejszą w danych okolicznościach, przy czym skorzystanie z uprawnień gwarancyjnych nie wyłącza możliwości równoległego powołania się na rękojmię.
Reasumując, z punktu widzenia nabywcy kluczowe jest zachowanie czujności już od momentu odbioru nieruchomości tj. szczegółowa weryfikacja stanu technicznego, zabezpieczenie dowodów oraz sprawne reagowanie na pierwsze sygnały nieprawidłowości znacząco zwiększają szanse na skuteczne postawienie sprzedawcy lub deweloperowi zarzutu wadliwości. Nie bez znaczenia pozostaje również moment ujawnienia się wady, ponieważ inny charakter mają usterki widoczne już przy odbiorze technicznym, a inny te, które dają o sobie znać dopiero po kilku latach użytkowania nieruchomości, kiedy ocena przyczyny ich powstania bywa znacznie trudniejsza i częściej wymaga zaangażowania biegłego. Dlatego przed podjęciem decyzji o dalszych krokach warto rzetelnie ocenić okoliczności konkretnej sprawy, w tym rodzaj wady, moment jej ujawnienia oraz treść zawartej umowy, ponieważ to właśnie te elementy przesądzają o wyborze najskuteczniejszej drogi dochodzenia roszczeń oraz o realnych szansach na jego powodzenie.
Dodatkowej analizy wymaga także sytuacja, w której za powstanie wady nieruchomości może odpowiadać więcej niż jeden podmiot, na przykład deweloper oraz generalny wykonawca robót budowlanych. W takich przypadkach ustalenie właściwego adresata roszczenia z tytułu rękojmi bywa złożone i wymaga przeanalizowania nie tylko treści umowy sprzedaży, lecz również dokumentacji technicznej całej inwestycji, w tym umów zawartych między deweloperem a podwykonawcami. Nabywca nieruchomości nie jest jednak stroną tych umów, dlatego jego roszczenie z tytułu rękojmi kierowane jest bezpośrednio do sprzedawcy, niezależnie od tego, czy faktyczną przyczyną wady było działanie osoby trzeciej.
Szykuje się spór albo postępowanie?
Od tego pytania zaczyna się większość rozmów z prawnikiem. Opisz sprawę własnymi słowami. Sprawdzimy, czy możemy pomóc, i przedstawimy zakres, cenę oraz termin porady. Wycena nie zobowiązuje, a przepisy zostaw nam, od tego jesteśmy.
- 1 Rozmowa
Mówisz, co się dzieje, własnymi słowami.
- 2 Co dalej
Powiemy, jakie masz wyjścia i ile to kosztuje.
- 3 Działamy
Dajesz zielone światło i sprawa jest nasza.
Wolisz od razu porozmawiać? Umów konsultację.
Wioletta Baprawska jest Junior Associate w kancelarii HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy. Wspiera zespół w bieżącej obsłudze prawnej przedsiębiorców.
Zobacz profil →Nie przegap kolejnej analizy
Newsletter „Miesięczny Legal Check” zbiera co miesiąc najważniejsze nowelizacje i ich praktyczne skutki dla biznesu, zinterpretowane przez prawników HWW.
