Kalkulator wypowiedzenia najmu: okres wypowiedzenia i data końca umowy

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 KC). Dla takiej umowy kalkulator nie liczy daty. Gdy lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie przez właściciela podlega też jej art. 11 ust. 1, opisanemu niżej.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony, a najem między przedsiębiorcami po upływie lat trzydziestu (art. 661 KC). Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 KC).

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Lokalem w rozumieniu tej ustawy jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, ale nie pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, na przykład w hotelu lub pensjonacie (art. 2 ust. 1 pkt 4).

Przy zwłoce z czynszem właściciel może wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy zwłoka obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności, a lokator został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i dostał dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2). Gdy właściciel zamierza zamieszkać w swoim lokalu, może wypowiedzieć nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny (art. 11 ust. 4), a nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy nie dostarcza lokalu zamiennego, a lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4 (art. 11 ust. 5). Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10).

Przy najmie lokalu wynajmujący, który zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty (art. 687 KC).

Termin liczymy od dnia, w którym wypowiedzenie doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 KC), a przy postaci elektronicznej od wprowadzenia go do środka komunikacji elektronicznej w ten sposób (art. 61 § 2 KC). Termin w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia, bez dnia doręczenia (art. 111 KC), a termin w tygodniach i miesiącach z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada dniowi doręczenia (art. 112 KC).

Przy terminie na koniec miesiąca albo kwartału kalendarzowego kalkulator przyjmuje wariant ostrożny i bierze pierwszy taki koniec, od którego termin liczony wstecz nie sięga przed dzień doręczenia. Przykład dla trzech miesięcy: doręczenie 15 stycznia daje koniec 30 kwietnia, a doręczenie 31 stycznia koniec 31 maja, bo trzy miesiące liczone wstecz od 30 kwietnia kończą się 30 stycznia. Kalkulator nie przesuwa daty końca najmu z powodu soboty ani dnia wolnego od pracy i nie obejmuje najmu okazjonalnego ani instytucjonalnego.