Dzierżawa gruntu pod farmy fotowoltaiczne i wiatrowe -charakter umowy, przedmiot i okres obowiązywania
Dynamiczny rozwój sektora odnawialnych źródeł energii sprawił, że dzierżawa gruntu pod inwestycje OZE stała się jednym z najczęściej wykorzystywanych instrumentów prawnych umożliwiających realizację farm fotowoltaicznych i elektrowni wiatrowych. Inwestorzy energetyczni z reguły nie nabywają nieruchomości na własność, lecz korzystają z gruntów rolnych lub nieużytków na podstawie długoterminowej umowy dzierżawy, co pozwala ograniczyć nakłady kapitałowe i zachować elastyczność w prowadzeniu projektu. Z perspektywy właściciela nieruchomości zawarcie takiej umowy oznacza natomiast wieloletnie związanie gruntu z konkretnym przedsięwzięciem inwestycyjnym, a co za tym idzie - konieczność precyzyjnego uregulowania wzajemnych praw i obowiązków stron. Umowa dzierżawy gruntu pod instalację fotowoltaiczną lub turbinę wiatrową różni się istotnie od typowej umowy dzierżawy rolniczej, ponieważ musi uwzględniać etapowość realizacji przedsięwzięcia oraz długi horyzont czasowy współpracy.
Umowa dzierżawy gruntu pod farmę PV lub elektrownię wiatrową opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących dzierżawy, jednak w praktyce jej treść jest znacznie bardziej rozbudowana niż w przypadku klasycznych stosunków dzierżawnych. Inwestycje w zakresie odnawialnych źródeł energii przebiegają wieloetapowo - od uzyskania warunków przyłączenia do sieci i decyzji administracyjnych, przez fazę budowy, aż po wieloletnią eksploatację instalacji, dlatego umowa musi przewidywać odrębne zasady dla poszczególnych faz przedsięwzięcia. Strony często poprzedzają właściwą umowę dzierżawy, umową przedwstępną, w której inwestor zabezpiecza sobie prawo do zawarcia docelowej umowy po spełnieniu określonych warunków, w szczególności po uzyskaniu warunków przyłączenia oraz pozytywnej decyzji środowiskowej.
Precyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy stanowi jedną z kluczowych klauzul umownych. Powinno ono obejmować oznaczenie działki według danych z ewidencji gruntów, a także dokładne wskazanie powierzchni faktycznie zajętej pod poszczególne elementy instalacji - panele fotowoltaiczne, turbiny wiatrowe, drogi wewnętrzne, place montażowe czy stacje transformatorowe. W przypadku farm wiatrowych istotne jest również uregulowanie stref oddziaływania turbin, w obrębie których mogą występować ograniczenia w zabudowie lub w prowadzeniu określonej działalności rolniczej. Umowa powinna jasno wskazywać, czy dzierżawie podlega cała nieruchomość, czy jedynie jej wydzielona część, co ma znaczenie dla ustalenia zakresu czynszu oraz możliwości dalszego wykorzystania pozostałego gruntu przez wydzierżawiającego.
Z uwagi na wieloletni okres zwrotu z inwestycji, umowy dzierżawy gruntu pod farmy PV i elektrownie wiatrowe zawierane są zazwyczaj na okres około trzydziestu lat. Istotne jest rozróżnienie okresu przygotowawczego, okresu budowy oraz okresu eksploatacji instalacji, ponieważ z każdym z tych etapów może wiązać się odmienna wysokość świadczeń należnych wydzierżawiającemu. Umowa powinna też jasno określać zasady skorzystania z opcji przedłużenia dzierżawy, zastrzeganej zwykle na rzecz dzierżawcy, w tym to, czy wymaga ona zgody właściciela gruntu, czy następuje automatycznie oraz jakie zasady ustalania czynszu obowiązywać będą w przedłużonym okresie.
Czynsz, zabezpieczenia i dostęp do nieruchomości
Wysokość i sposób ustalania czynszu dzierżawnego należą do najistotniejszych postanowień umowy. W praktyce spotyka się czynsz stały, czynsz uzależniony od powierzchni zajętej pod poszczególne etapy inwestycji, a także czynsz zmienny, powiązany z wielkością produkcji energii lub przychodami inwestora ze sprzedaży energii. Ten ostatni model wiąże się z ryzykiem wahań wysokości świadczenia, dlatego często łączony jest z gwarantowanym czynszem minimalnym. Umowa powinna zawierać precyzyjną klauzulę waloryzacyjną, uwzględniającą wskaźnik inflacji, tak aby wartość świadczenia nie ulegała realnemu obniżeniu w wieloletniej perspektywie. Istotne jest też określenie terminów płatności czynszu oraz konsekwencji opóźnienia w jego uiszczaniu, w tym odsetek i prawa do wypowiedzenia umowy w razie uporczywych zaległości.
Z uwagi na długi okres obowiązywania umowy oraz istotne znaczenie gospodarcze inwestycji, strony powszechnie zastrzegają mechanizmy zabezpieczające prawidłowe wykonanie zobowiązań. Po stronie inwestora typowym zabezpieczeniem jest kaucja, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także kary umowne na wypadek nieterminowej realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Właściciel gruntu może z kolei odpowiadać za naruszenie klauzuli wyłączności lub podjęcie działań utrudniających realizację inwestycji, np. poprzez zawarcie konkurencyjnej umowy z innym podmiotem. Wysokość kar umownych powinna być proporcjonalna do charakteru naruszenia, a umowa powinna dopuszczać dochodzenie odszkodowania uzupełniającego, gdy rzeczywista szkoda przewyższa zastrzeżoną karę.
Realizacja i eksploatacja instalacji OZE wymaga zapewnienia inwestorowi trwałego dostępu do nieruchomości, w tym możliwości przeprowadzenia sieci elektroenergetycznej łączącej instalację z punktem przyłączenia. Z tego względu umowa dzierżawy jest zazwyczaj uzupełniana o ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych lub służebności przesyłu na nieruchomościach sąsiednich, przez które przebiegać będą linie kablowe lub drogi dojazdowe. Powinna ona precyzyjnie określać zakres prawa dostępu przysługującego dzierżawcy, w tym możliwość wjazdu na teren w celu prowadzenia prac budowlanych, serwisowych i konserwacyjnych, a także zasady powiadamiania właściciela o planowanych pracach.
Przeniesienie praw i obowiązków z umowy, klauzula wyłączności oraz zakończenie umowy dzierżawy
Inwestycje OZE finansowane są zazwyczaj przy udziale instytucji finansowych, które w celu zabezpieczenia finansowania oczekują możliwości przejęcia praw i obowiązków z umowy dzierżawy na rzecz banku finansującego lub spółki celowej realizującej projekt w razie niewykonania zobowiązań przez inwestora. Właściciel gruntu powinien zwrócić uwagę na zakres takiej zgody oraz zadbać, aby nowy podmiot przejmujący umowę wstąpił w pełni w sytuację prawną dotychczasowego dzierżawcy, w szczególności w obowiązek terminowej zapłaty czynszu oraz przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego po zakończeniu eksploatacji instalacji.
Z perspektywy inwestora kluczowe znaczenie ma zapewnienie sobie klauzuli wyłączności w zakresie wykorzystania nieruchomości do celów wytwarzania energii z OZE – umowa zawiera zatem zwykle postanowienie zobowiązujące właściciela do niezawierania z innymi podmiotami umów dotyczących konkurencyjnych instalacji na tej samej nieruchomości. Odrębnego uregulowania wymaga natomiast zakończenie stosunku dzierżawy, zarówno wskutek upływu okresu obowiązywania, jak i wcześniejszego rozwiązania umowy. Powinna ona precyzyjnie określać obowiązki inwestora związane z demontażem instalacji oraz przywróceniem nieruchomości do stanu umożliwiającego jej dalsze rolnicze lub inne gospodarcze wykorzystanie, w tym usunięcie fundamentów i okablowania. Z uwagi na koszty takich prac, właściciele nieruchomości coraz częściej domagają się zabezpieczenia obowiązku przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego poprzez gwarancję finansową lub depozyt, aktualizowany w toku trwania umowy odpowiednio do rosnących kosztów likwidacji instalacji.
Umowa dzierżawy gruntu pod inwestycję OZE stanowi złożony instrument prawny, który musi uwzględniać specyfikę wieloletniego procesu inwestycyjnego związanego z realizacją farmy fotowoltaicznej lub elektrowni wiatrowej. Prawidłowe skonstruowanie takiej umowy wymaga precyzyjnego określenia przedmiotu dzierżawy, okresu jej obowiązywania oraz zasad ustalania i waloryzacji czynszu, a także uregulowania kwestii związanych z dostępem do nieruchomości, przeniesieniem praw i obowiązków, wyłącznością na rzecz inwestora oraz obowiązkiem przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego po zakończeniu eksploatacji instalacji. Świadome ukształtowanie tych klauzul pozwala zabezpieczyć interesy obu stron umowy tj. zarówno inwestora, potrzebującego stabilnych warunków prowadzenia wieloletniego przedsięwzięcia, jak i właściciela gruntu, dla którego istotne jest zachowanie realnej kontroli nad nieruchomością oraz uzyskanie adekwatnego wynagrodzenia za jej wieloletnie wykorzystanie na cele energetyczne.
Informacja kancelarii, poza treścią artykułu.
HWW przeanalizowała stan prawny gruntów i wynegocjowała umowy dzierżawy pod farmę wiatrową złożoną z kilkunastu turbin, prowadząc równoległe rozmowy z kilkoma właścicielami: umowy objęły klauzule zabezpieczające ciągłość dostępu do gruntu, mechanizmy waloryzacji czynszu oraz postanowienia na wypadek zmian w strukturze własnościowej nieruchomości. Każda sprawa ma własny stan faktyczny, więc ten wynik nie przesądza kolejnej.
Masz sprawę z prawa energetycznego lub OZE?
Od tego pytania zaczyna się większość rozmów z prawnikiem. Opisz sprawę własnymi słowami. Sprawdzimy, czy możemy pomóc, i przedstawimy zakres, cenę oraz termin porady. Wycena nie zobowiązuje, a przepisy zostaw nam, od tego jesteśmy.
- 1 Rozmowa
Mówisz, co się dzieje, własnymi słowami.
- 2 Co dalej
Powiemy, jakie masz wyjścia i ile to kosztuje.
- 3 Działamy
Dajesz zielone światło i sprawa jest nasza.
Wolisz od razu porozmawiać? Umów konsultację.
Wioletta Baprawska jest Junior Associate w kancelarii HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy. Wspiera zespół w bieżącej obsłudze prawnej przedsiębiorców.
Zobacz profil →Nie przegap kolejnej analizy
Newsletter „Miesięczny Legal Check” zbiera co miesiąc najważniejsze nowelizacje i ich praktyczne skutki dla biznesu, zinterpretowane przez prawników HWW.
