Gewährleistung für Mängel an Immobilien, Rechtsgrundlage und Haftungsvoraussetzungen
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist, unabhängig davon, ob er auf dem Primärmarkt vom Bauträger oder auf dem Sekundärmarkt von einer Privatperson erfolgt, mit dem Risiko verbunden, dass Mängel der Immobilie erst nach Vertragsschluss und Übergabe der Räumlichkeiten zutage treten. Die Gewährleistung für Mängel an Immobilien (rękojmia) stellt ein gesetzliches, vom Willen der Parteien unabhängiges Haftungsregime des Verkäufers dar, das dem Erwerber eine tatsächliche Möglichkeit sichern soll, Ansprüche geltend zu machen, wenn die Immobilie dem Vertrag nicht entspricht oder Mängel aufweist, die ihren Wert oder ihre Brauchbarkeit mindern. Dieses Rechtsinstitut findet sowohl auf Verträge mit einem Bauträger als auch auf den klassischen Immobilienkaufvertrag Anwendung, wobei die praktische Art der Anspruchsdurchsetzung in beiden Fällen unterschiedlich ausfallen kann.
Die Haftung des Verkäufers aus der Gewährleistung für Mängel an Immobilien ist in den Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuches (Kodeks cywilny) über die Gewährleistung beim Kauf geregelt. Der Verkäufer haftet gegenüber dem Käufer, wenn die verkaufte Sache, darunter eine Immobilie, einen Sach- oder Rechtsmangel aufweist, wobei diese Haftung unabhängig davon entsteht, ob der Verkäufer von dem Mangel wusste. Ein Sachmangel einer Immobilie liegt dann vor, wenn die Immobilie nicht die Eigenschaften aufweist, die sie nach dem im Vertrag bestimmten Zweck oder nach den Umständen oder ihrer Bestimmung haben sollte, wenn sie nicht die Eigenschaften aufweist, deren Vorhandensein der Verkäufer dem Käufer zugesichert hat, oder wenn sie in unvollständigem Zustand übergeben wurde. Ein Rechtsmangel betrifft dagegen den Fall, dass die Immobilie im Eigentum eines Dritten steht oder mit dem Recht eines Dritten belastet ist, über das der Käufer nicht unterrichtet wurde. Die Haftung aus der Gewährleistung ist objektiver Natur, was bedeutet, dass der Erwerber kein Verschulden des Verkäufers nachweisen muss, sondern allein das Bestehen des Mangels.
Haftungsumfang des Bauträgers und des Verkäufers auf dem Sekundärmarkt
Beim Erwerb von Räumlichkeiten vom Bauträger erfasst die Haftung aus der Gewährleistung sowohl Mängel der Räumlichkeiten selbst als auch Mängel der Gemeinschaftsteile des Gebäudes sowie des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Der Bauträger haftet für Mängel, die aus einer fehlerhaften Ausführung der Bauarbeiten oder aus der Verwendung ungeeigneter Materialien folgen, und ebenso für die Abweichung der Räumlichkeiten von dem Bauentwurf, auf dessen Grundlage der Erwerber seine Kaufentscheidung getroffen hat. Wesentliche Bedeutung hat die ordnungsgemäße Dokumentation des Zustands der Räumlichkeiten im technischen Abnahmeprotokoll, denn gerade in diesem Stadium sollte der Erwerber die festgestellten Mängel anzeigen. Die Anzeige von Mängeln im Protokoll schließt jedoch nicht aus, Ansprüche aus der Gewährleistung auch nach der Abnahme und Übergabe der Räumlichkeiten geltend zu machen, wenn die Mängel erst später zutage treten.
Beim Erwerb einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt ist der Umfang der Haftung des Verkäufers aus der Gewährleistung entsprechend ausgestaltet, in der Praxis stellt sich jedoch häufiger die Frage des vertraglichen Ausschlusses oder der Beschränkung der Gewährleistung. Die Parteien des Kaufvertrags können die Haftung aus der Gewährleistung nämlich erweitern, beschränken oder vollständig ausschließen, was in Verträgen zwischen natürlichen Personen oft geschieht. Ein solcher Ausschluss ist allerdings unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, also von ihm wusste und den Käufer absichtlich nicht darüber unterrichtet hat. Der Erwerber einer Immobilie aus dem Sekundärmarkt sollte daher den Inhalt des Kaufvertrags besonders sorgfältig auf etwaige Klauseln prüfen, die seine Rechte aus der Gewährleistung beschränken, und zudem für eine angemessene Dokumentation des Zustands der Immobilie zum Zeitpunkt ihrer Übergabe sorgen.
Rechte des Erwerbers, Fristen sowie Durchsetzung von Ansprüchen gegen Bauträger oder Verkäufer
Tritt ein Mangel der Immobilie zutage, so steht dem Erwerber die Wahl zwischen mehreren Rechten zu, die im Rahmen der Gewährleistung für Mängel vorgesehen sind. Er kann die Beseitigung des Mangels verlangen, die Minderung des Kaufpreises im angemessenen Verhältnis zum Wert der mangelfreien Immobilie, und bei einem erheblichen Mangel eine Erklärung über den Rücktritt vom Vertrag abgeben. Die Wahl des Rechts steht dem Käufer zu, der Verkäufer kann jedoch eine unverzügliche und ohne übermäßige Unannehmlichkeiten durchzuführende Behebung des Mangels anbieten, was unter bestimmten Umständen die Möglichkeit einschränken kann, andere Ansprüche in Anspruch zu nehmen. Unabhängig von dem gewählten Recht aus der Gewährleistung steht dem Erwerber auch das Recht zu, Schadensersatz nach den allgemeinen Grundsätzen zu verlangen, wenn er im Zusammenhang mit dem Mangel einen zusätzlichen Vermögensschaden erlitten hat.
Die wirksame Durchsetzung von Ansprüchen aus der Gewährleistung setzt die Einhaltung bestimmter Fristen voraus. Die Haftung des Verkäufers aus der Gewährleistung für Mängel an Immobilien erlischt nach Ablauf von fünf Jahren ab dem Tag der Übergabe der Immobilie an den Käufer, was eine wesentliche Verlängerung der Frist gegenüber beweglichen Sachen darstellt. In diesem Zeitraum sollte der Erwerber dem Verkäufer jeden zutage getretenen Mangel anzeigen und sodann, wenn der Verkäufer dem Anspruch nicht freiwillig entspricht, das entsprechende Begehren vor Ablauf der Verjährungsfrist auf dem Gerichtsweg erheben, wobei diese Frist grundsätzlich mit der Frist des Erlöschens der Gewährleistung zusammenfällt.
Mit der Durchsetzung von Ansprüchen aus der Gewährleistung sollte zunächst eine schriftliche Mangelanzeige erfolgen, die eine genaue Beschreibung des Mangels, das Datum seines Auftretens und das vom Erwerber gewählte Recht enthält, und ebenso die Bestimmung einer angemessenen Frist für den Verkäufer zur Stellungnahme zu der Anzeige. Wesentlich ist die Sammlung von Unterlagen, die das Bestehen des Mangels belegen, darunter Lichtbilder, das Gutachten eines Bausachverständigen sowie die Korrespondenz mit dem Verkäufer oder dem Bauträger. Bei Streit über die Entstehungsursache des Mangels oder über seine Erheblichkeit ist es oft hilfreich, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, der Umfang und Art des Mangels noch vor der Einleitung des Gerichtsverfahrens beurteilt. Weigert sich der Verkäufer oder der Bauträger, dem Anspruch zu entsprechen, oder bleibt er untätig, so steht dem Erwerber die Möglichkeit offen, die Sache dem ordentlichen Gericht (sąd powszechny) vorzulegen und die Beseitigung des Mangels, die Minderung des Kaufpreises, den Rücktritt vom Vertrag oder die Zahlung von Schadensersatz zu verlangen.
Gewährleistung und Garantie, Zusammenfassung
In der Praxis des Immobilienverkehrs wird die Gewährleistung mitunter mit der Garantie verwechselt, obwohl es sich um zwei gesonderte, voneinander unabhängige Haftungsgrundlagen handelt. Die Gewährleistung folgt unmittelbar aus dem Gesetz und steht dem Erwerber unabhängig davon zu, ob der Verkäufer oder der Bauträger eine zusätzliche Qualitätsgarantie erteilt hat. Die Garantie hat dagegen freiwilligen Charakter, und ihren Umfang, ihre Bedingungen sowie ihre Dauer bestimmt die Garantieurkunde, die der Verkäufer, der Bauträger oder der Hersteller der einzelnen Ausstattungselemente des Gebäudes ausstellt. Der Erwerber einer Immobilie kann seine Ansprüche somit sowohl auf die Gewährleistung als auch auf die Garantie stützen und dabei die unter den gegebenen Umständen günstigere Grundlage wählen, wobei die Inanspruchnahme der Garantierechte die Möglichkeit nicht ausschließt, sich daneben auf die Gewährleistung zu berufen.
Zusammenfassend ist aus der Sicht des Erwerbers entscheidend, bereits ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Immobilie aufmerksam zu bleiben, denn eine eingehende Prüfung des technischen Zustands, die Sicherung von Beweisen sowie eine zügige Reaktion auf die ersten Anzeichen von Unregelmäßigkeiten erhöhen die Aussichten erheblich, dem Verkäufer oder dem Bauträger den Vorwurf der Mangelhaftigkeit wirksam entgegenzuhalten. Nicht ohne Bedeutung bleibt auch der Zeitpunkt, in dem der Mangel zutage tritt, denn Mängel, die bereits bei der technischen Abnahme sichtbar sind, haben einen anderen Charakter als jene, die sich erst nach mehreren Jahren der Nutzung der Immobilie zeigen, wenn die Beurteilung ihrer Entstehungsursache deutlich schwieriger ist und häufiger die Hinzuziehung eines Sachverständigen erfordert. Deshalb lohnt es sich, vor der Entscheidung über das weitere Vorgehen die Umstände des konkreten Falles gründlich zu bewerten, darunter die Art des Mangels, den Zeitpunkt seines Auftretens und den Inhalt des geschlossenen Vertrags, denn gerade diese Elemente entscheiden über die Wahl des wirksamsten Weges der Anspruchsdurchsetzung und über die tatsächlichen Erfolgsaussichten.
Einer zusätzlichen Analyse bedarf auch die Situation, in der für die Entstehung des Mangels der Immobilie mehr als ein Rechtssubjekt verantwortlich sein kann, etwa der Bauträger und der Generalunternehmer der Bauarbeiten. In solchen Fällen ist die Bestimmung des richtigen Adressaten des Anspruchs aus der Gewährleistung mitunter komplex und erfordert die Auswertung nicht nur des Inhalts des Kaufvertrags, sondern ebenso der technischen Unterlagen des gesamten Vorhabens, darunter der zwischen dem Bauträger und den Subunternehmern geschlossenen Verträge. Der Erwerber der Immobilie ist jedoch nicht Partei dieser Verträge, weshalb sich sein Anspruch aus der Gewährleistung unmittelbar gegen den Verkäufer richtet, unabhängig davon, ob die tatsächliche Ursache des Mangels das Handeln eines Dritten war.
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