EPBD i fotowoltaika na budynkach firmowych: projekt pod instalację a obowiązek jej montażu
Spółki budujące halę albo remontujące dach powinny na etapie projektowania rozstrzygnąć, czy inwestycja podlega obowiązkom z Dyrektywy (UE) 2024/1275 (EPBD) dotyczącym instalacji wykorzystujących energię słoneczną. W praktyce firmowej najczęściej pojawiają się dwa przypadki: nowy budynek niemieszkalny o powierzchni użytkowej powyżej 250 m² oraz istniejący budynek niemieszkalny powyżej 500 m², jeżeli przechodzi ważniejszą renowację albo prace na dachu wymagające pozwolenia administracyjnego. Ocenę tę modyfikują dwa zastrzeżenia: art. 10 EPBD adresuje obowiązek do państwa członkowskiego, więc znajduje on zastosowanie do konkretnej inwestycji dopiero przez przepisy krajowe, a sam obowiązek montażu jest warunkowy - zależy od tego, czy instalacja jest odpowiednia technicznie oraz wykonalna ekonomicznie i funkcjonalnie. W dalszej części odróżniono dwa zagadnienia, które bywają mylone: projektowanie budynku w sposób umożliwiający późniejszy montaż instalacji oraz sam obowiązek jej zamontowania. Stan prawny: 10 września 2026 r.
Rodzaj budynku i planowanych prac
Ocena zaczyna się od trzech rzeczy: czy obiekt jest nowy czy istniejący, czy jest mieszkalny, niemieszkalny albo publiczny, i jaka jest jego powierzchnia. Sposób liczenia powierzchni użytkowej ma tu istotne znaczenie praktyczne. EPBD odnosi progi do powierzchni użytkowej, czyli powierzchni podłogi potrzebnej do ilościowego określania warunków użytkowania, ale pozwala państwu przy wdrożeniu mierzyć zamiast niej powierzchnię parteru, o ile wykaże równoważną moc instalacji. Metodę liczenia ustala się więc z przepisów krajowych, nie z samej dyrektywy.
Przy istniejącej hali rozstrzyga charakter robót. Art. 10 ust. 3 lit. c obejmuje budynki niemieszkalne o powierzchni użytkowej powyżej 500 m², gdy budynek przechodzi ważniejszą renowację albo działanie wymagające pozwolenia administracyjnego na renowację, prace na dachu lub instalację systemu technicznego. Liczy się zatem i zakres remontu, i to, czy prace wymagają pozwolenia albo innej procedury administracyjnej.
Ważniejsza renowacja to renowacja, w przypadku której koszt prac przy przegrodach zewnętrznych (dach i ściany zewnętrzne) albo systemach technicznych przekracza 25% wartości budynku bez wartości gruntu, albo renowacji podlega ponad 25% powierzchni tych przegród. Który z dwóch wariantów obowiązuje, decyduje państwo członkowskie, więc ocena wymaga kosztorysu, wartości budynku i zestawienia powierzchni przegród, a potem sprawdzenia wariantu przyjętego w Polsce.
Wymagania UE i warunki krajowe
Art. 10 EPBD nakłada zadania na państwa członkowskie, nie na inwestorów. Państwa mają zapewnić, by wszystkie nowe budynki projektowano z optymalizacją potencjału energii słonecznej według natężenia promieniowania w danym miejscu, tak aby późniejsza instalacja była opłacalna ekonomicznie. To wymóg projektowy i jest odrębny od samego montażu.
To państwo ustala na poziomie krajowym i podaje publicznie kryteria określające, kiedy obowiązek dotyczy konkretnego budynku, oraz ewentualne zwolnienia dla określonych rodzajów budynków, z uwzględnieniem neutralności technologicznej. W stosownych przypadkach może też uwzględnić integralność konstrukcji, dachy zielone oraz izolację poddaszy i dachów. O zakresie obowiązku rozstrzygają więc przepisy krajowe i ogłoszone kryteria, a nie sam kalendarz z dyrektywy; termin na wprowadzenie tych przepisów upłynął 29 maja 2026 r. (art. 35 ust. 1 dyrektywy), którego Polska dotychczas nie dotrzymała - nowelizacja krajowej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków pozostaje na etapie prac legislacyjnych. Trzech rzeczy nie da się przesądzić bez sprawdzenia stanu przepisów na dzień oceny: czy dany budynek mieści się w obowiązku, jak liczyć jego powierzchnię i który wariant definicji ważniejszej renowacji obowiązuje. Te trzy odpowiedzi, nie data z dyrektywy, wyznaczają zakres prac projektowych.
Do montażu urządzeń słonecznych na budynkach EPBD stosuje przy tym procedurę zezwoleń i procedurę zwykłego powiadomienia o podłączeniu do sieci z dyrektywy (UE) 2018/2001; ich przebieg wyznaczają już przepisy o odnawialnych źródłach energii i ich krajowe wdrożenie.
Terminy oraz wyjątki do ustalenia
Kalendarz z art. 10 ust. 3 dzieli budynki na kilka grup, a wszystkie terminy dotyczą zadań państwa i obowiązują z zastrzeżeniem warunków technicznych, ekonomicznych i funkcjonalnych. Nowe budynki publiczne i niemieszkalne o powierzchni użytkowej powyżej 250 m² obejmuje data 31 grudnia 2026 r. Istniejące budynki publiczne wchodzą etapami: powyżej 2 000 m² do 31 grudnia 2027 r., powyżej 750 m² do 31 grudnia 2028 r. i powyżej 250 m² do 31 grudnia 2030 r. Istniejące budynki niemieszkalne powyżej 500 m² obejmuje data 31 grudnia 2027 r., ale tylko wtedy, gdy budynek przechodzi ważniejszą renowację albo działanie wymagające pozwolenia administracyjnego na renowację, prace na dachu lub instalację systemu technicznego. Nowe budynki mieszkalne i nowe zadaszone parkingi fizycznie przylegające do budynków obejmuje data 31 grudnia 2029 r.
Dla konkretnego budynku daty te stanowią punkt odniesienia, a nie automatycznie obowiązujący termin, bo rozstrzygają krajowe kryteria, sposób liczenia powierzchni, wariant definicji ważniejszej renowacji i ewentualne zwolnienie. Dyrektywa pozwala uwzględnić integralność konstrukcji, dachy zielone oraz izolację poddaszy i dachów, co przy remoncie dachu bywa argumentem po stronie inwestora.
Umowy projektowe i wykonawcze
Umowa z projektantem powinna wyznaczać zakres analizy budynku, dachu i konstrukcji pod kątem późniejszego montażu, wskazywać, kto pozyskuje dane o nasłonecznieniu, obciążeniach, powierzchni i sposobie użytkowania, i kto aktualizuje projekt po ustaleniu krajowych kryteriów. Odbiór dokumentacji warto powiązać z przekazaniem obliczeń, rozwiązań konstrukcyjnych, rozmieszczenia urządzeń, tras instalacji oraz dostępu serwisowego.
W umowie wykonawczej należy spójnie opisać, czy zakres obejmuje tylko przygotowanie dachu i konstrukcji, czy również dostawę oraz montaż urządzeń. Trzeba przypisać odpowiedzialność za ustalenie mocy zainstalowanej elektrycznej, bo od niej zależą dwa niezależne od siebie progi z Prawa budowlanego. Pierwszy próg, 150 kW, dotyczy trybu formalnego: instalowanie urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW nie wymaga ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c). Powyżej 150 kW ten wyjątek nie działa i wraca zasada ogólna, według której roboty budowlane rozpoczyna się na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków z art. 29-31 (art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego); właściwą ścieżkę ustala się wtedy dla konkretnej instalacji. Drugi próg, 6,5 kW, nie ma nic wspólnego z pozwoleniem: uruchamia obowiązki przeciwpożarowe, które obowiązują także instalację zwolnioną z pozwolenia i zgłoszenia.
Powyżej 6,5 kW projekt instalacji wymaga uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a po zakończeniu instalowania i rozpoczęciu użytkowania trzeba zawiadomić organy Państwowej Straży Pożarnej i przekazać im plan urządzenia fotowoltaicznego dla ekip ratowniczych. Punktem wyjścia do ustalenia podziału obowiązków może być następujący schemat: inwestor przekazuje dane o budynku i decyduje o mocy oraz zakresie inwestycji, projektant wykonuje i aktualizuje projekt wraz z rozwiązaniami konstrukcyjnymi dachu, wykonawca odpowiada za wykonanie i dokumentację powykonawczą, a jedna wskazana w umowie strona organizuje uzgodnienie przeciwpożarowe, plan dla ekip ratowniczych, zawiadomienie PSP oraz wniosek o warunki przyłączenia. Każde zadanie powinno mieć termin i dokument potwierdzający wykonanie. Warunki i terminy przyłączenia wynikają z Prawa energetycznego i praktyki operatora, więc ustala się je na podstawie dokumentów danego operatora.
Kancelaria HWW ocenia, że o miejscu budynku w kalendarzu dyrektywy decyduje zestawienie tego, czy budynek jest nowy czy istniejący, jego przeznaczenia, powierzchni i zakresu planowanych prac, a praktyczne kryteria oraz zwolnienia ustala państwo członkowskie, przy czym zwolnienie montażu z pozwolenia na budowę i zgłoszenia nie przesądza, że instalacja jest odpowiednia technicznie oraz wykonalna ekonomicznie i funkcjonalnie.
Co przygotować do pierwszego kontaktu
Krótki opis budynku i planowanych prac, rola Waszej spółki w inwestycji, dokument lub etap projektu, oczekiwane działanie (ocena zakresu obowiązków, przegląd umowy, podział odpowiedzialności) oraz termin, który już biegnie. Pełne akta przekażecie później uzgodnionym kanałem.
Najczęstsze pytania
Jak ustalić, czy opisana sytuacja dotyczy właśnie naszej firmy?
Warto przejść przez kolejne kroki: budynek nowy czy istniejący, mieszkalny czy niemieszkalny, jaka powierzchnia, jaki zakres robót i czy wymagają pozwolenia, a na końcu jakie kryteria i zwolnienia obowiązują w prawie krajowym w dniu oceny. Pierwsze kroki wynikają z projektu i dokumentów budynku, ostatni wymaga sprawdzenia stanu przepisów. Sam rodzaj dachu ani planowana moc nie przesądzają odpowiedzi, bo obowiązek jest warunkowy: liczy się, czy dach instalację uniesie, czy nasłonecznienie i sposób użytkowania budynku dają jej sens i czy koszt nie jest nieproporcjonalny.
Jakie dokumenty są potrzebne do oceny rodzaju budynku i planowanych prac?
Dokumenty pozwalające ustalić przeznaczenie i powierzchnię budynku, opis lub projekt robót, dane o przegrodach zewnętrznych (dach, ściany zewnętrzne), kosztorys prac oraz wartość budynku bez gruntu. Ostatnie dwie pozycje rozstrzygają o kryterium ważniejszej renowacji, dlatego przy remoncie dachu warto je dołączyć od razu.
Czy możliwe jest zlecenie wyłącznie analizy obowiązków dla budynku i umów inwestycji?
Tak, zakres zlecenia może zostać ograniczony do kwalifikacji budynku i prac oraz przeglądu podziału obowiązków w umowach projektowych i wykonawczych. Wnioski będą zależeć od przekazanych danych, aktualnego stanu wdrożenia i zakresu dokumentów objętych analizą.
Co można ustalić, gdy nie mamy jeszcze kompletu danych?
Można wskazać możliwe warianty kwalifikacji, brakujące informacje i dokumenty oraz decyzje projektowe, których nie warto odkładać: nośność i rozwiązanie konstrukcyjne dachu, rezerwa miejsca na trasy kablowe i rozdzielnicę, dostęp serwisowy na dach oraz założona moc przyłączeniowa. Ostateczna ocena może jednak wymagać potwierdzenia powierzchni, kosztów, wartości budynku, zakresu przegród, mocy instalacji i krajowych kryteriów obowiązujących w dniu analizy.
Czy możliwa jest wycena bez zakupu konsultacji?
Tak. Opiszcie problem, oczekiwany rezultat i ważny termin, a przedstawimy wycenę wskazanego zakresu. Konsultacja pozostaje osobną, opcjonalną usługą. Jeżeli ustalenie zakresu lub ceny wymaga odrębnej analizy, jej zakres i koszt uzgodnimy przed rozpoczęciem pracy.
Poproś o wycenę
Opiszcie problem, oczekiwany rezultat i ważny termin. Poproście HWW o wycenę zakresu „Analiza obowiązków dla budynku i umów inwestycji”. Nie musicie wcześniej kupować konsultacji.
Masz sprawę z prawa energetycznego lub OZE?
Od tego pytania zaczyna się większość rozmów z prawnikiem. Opisz sprawę własnymi słowami. Sprawdzimy, czy możemy pomóc, i przedstawimy zakres, cenę oraz termin porady. Wycena nie zobowiązuje, a przepisy zostaw nam, od tego jesteśmy.
- 1 Rozmowa
Mówisz, co się dzieje, własnymi słowami.
- 2 Co dalej
Powiemy, jakie masz wyjścia i ile to kosztuje.
- 3 Działamy
Dajesz zielone światło i sprawa jest nasza.
Wolisz od razu porozmawiać? Umów konsultację.
Wiktoria Kobiałka jest Junior Associate w kancelarii HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy. Wspiera zespół w bieżącej obsłudze prawnej przedsiębiorców.
Zobacz profil →Nie przegap kolejnej analizy
Newsletter „Miesięczny Legal Check” zbiera co miesiąc najważniejsze nowelizacje i ich praktyczne skutki dla biznesu, zinterpretowane przez prawników HWW.
