Fundacja rodzinna, jako instytucja prawna służąca m.in. zabezpieczeniu majątku i sukcesji rodzinnej, korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Zwolnienie to jednak nie dotyczy każdej aktywności gospodarczej albowiem przepis art. 5 ust. 1 ustawa o fundacji rodzinnej z dnia 26 stycznia 2023 r. wskazuje jednoznacznie, jakie rodzaje aktywności gospodarczej są dopuszczalne. Jeśli fundacja prowadzi działalność wykraczającą poza ten zamknięty katalog, dochód z takiej aktywności podlega opodatkowaniu podwyższoną stawką CIT w wysokości 25%.
Podejście organów podatkowych
Kwestia tego czy fundacja rodzinna może prowadzić działalność w zakresie najmu krótkoterminowego wywołuje kontrowersje interpretacyjne wśród organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.2.AN, organ uznał bowiem, że wynajmowanie nieruchomości „na doby” nie mieści się w definicji „najmu” z Kodeksu cywilnego, do którego odnosi się ustawa o fundacji rodzinnej. Dyrektor KIS podkreślił, że najem krótkoterminowy charakteryzuje się niższym stopniem sformalizowania, często brak jest protokołu zdawczo-odbiorczego, cyklicznych opłat, a kwestie rozliczeń mediów pozostają poza zakresem umowy. Co więcej, organ zaznaczył, że umowy najmu i dzierżawy zwyczajowo cechują się większym formalizmem, jak np. pisemna forma umowy, stosowanie kaucji zabezpieczających, a okres trwania umowy obejmuje zazwyczaj dłuższe terminy i mała zmienność podmiotów korzystających. W interpretacji wskazano także, że najem krótkoterminowy nie może zostać uznany za „inne udostępnienie mienia”, o którym mowa w ustawie. Wobec tego Dyrektor KIS uznał, że tego rodzaju działalność wychodzi poza zakres dozwolonej działalności fundacji rodzinnej, a tym samym dochód z niej podlega opodatkowaniu wg stawki 25% CIT.
Analogiczne stanowisko Dyrektor KIS zaprezentował także w interpretacji indywidualnej z dnia19 sierpnia 2024 r. sygn. 0111-KDIB1-1.4010.357.2024.1.BS.
Sądy administracyjne w obronie podatników
W czerwcu 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 czerwca 2024 r. sygn. akt I SA/Gd 219/24) uchylił niekorzystną interpretację Dyrektora KIS, wskazując, że przepisy Kodeksu cywilnego nie różnicują najmu w zależności od długości jego trwania, a więc najem krótkoterminowy także mieści się w tej definicji. Sąd zwrócił uwagę, że najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim prawie, a więc podstawą tego rodzaju umów są przepisy ogólne Kodeksu cywilnego. Sąd zakwestionował również dodatkowe kryteria formalne wprowadzane przez organ, takie jak wymóg protokołu zdawczo-odbiorczego, pisemnej umowy czy kaucji zabezpieczającej, które nie są wymagane przez przepisy dla ważności umowy najmu.
Sąd podkreślił bowiem, że ustawa o fundacji rodzinnej dopuszcza nie tylko najem i dzierżawę, ale również inne formy udostępniania mienia, co pozwala na szersze spojrzenie na działalność fundacji. Brak podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu krótkoterminowego i długoterminowego oznacza, że oba rodzaje najmu powinny być traktowane jednolicie.
We wrześniu 2024 r. Minister Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 4538 potwierdził, że Dyrektor KIS utrzymuje restrykcyjne stanowisko, ale pojedynczy wyrok sądu administracyjnego nie przesądza o istnieniu ugruntowanej linii orzeczniczej.
W marcu 2025 r. WSA we Wrocławiu wydał kolejny wyrok korzystny dla fundacji rodzinnych, również kwestionując stanowisko Dyrektora KIS (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 26 marca 2025 r. sygn. I SA/Wr 807/24). Sąd uznał, że brak odrębnych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego w polskim prawie oznacza, że należy stosować przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, a więc także art. 659 K.c. Czas trwania umowy czy brak niektórych elementów formalnych nie zmieniają bowiem charakteru umowy jako umowy najmu. Sąd zwrócił także uwagę, że działalność fundacji poza katalogiem wskazanym w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej powoduje dotkliwsze skutki podatkowe (zastosowanie stawki 25% CIT), ale jeśli najem krótkoterminowy spełnia przesłanki najmu lub innego udostępniania mienia do korzystania, to stanowi dozwoloną działalność fundacji rodzinnej, która podlega zwolnieniu z podatku CIT.
Należy także wspomnieć o wyroku WSA w Gliwicach z dnia 2 kwietnia 2025 r. sygn. akt I SA/Gl 1191/24, który uchylił wskazaną wyżej interpretację indywidualną z dnia19 sierpnia 2024 r. sygn. 0111-KDIB1-1.4010.357.2024.1.BS.
Co dalej?
Dotychczasowy kierunek orzeczniczy sądów administracyjnych daje nadzieję na zmianę podejścia organów podatkowych. Choć oba orzeczenia są nieprawomocne, ich spójna argumentacja może być początkiem kształtowania się jednolitej, korzystnej linii orzeczniczej. Ostateczne stanowisko w tej sprawie zajmie jednak Naczelny Sąd Administracyjny, a na jego rozstrzygnięcie trzeba jeszcze poczekać.
Warto zwrócić uwagę na szczegółową analizę relacji między dodatkowymi kryteriami narzucanymi przez DKIS a przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu, które potwierdzają, że takie elementy jak forma pisemna umowy (wymagana jedynie przy najmie powyżej roku), protokół zdawczo-odbiorczy, kaucja zabezpieczająca czy cykliczność płatności nie są niezbędne dla ważności umowy najmu i nie powinny wpływać na kwalifikację najmu krótkoterminowego jako działalności dozwolonej fundacji rodzinnej.
Dodatkowo, wymaganie stałości podmiotu korzystającego z nieruchomości (stabilności najemcy) przez organ również nie znajduje podstaw w obowiązujących przepisach. W jednej z interpretacji, z dnia 20 czerwca 2024 r. sygn. 0111-KDIB1-2.4010.226.2024.2.ANK, dotyczącej najmu lokali na okres 6 miesięcy, organ zgodził się, że taki najem mieści się w ramach działalności dozwolonej fundacji rodzinnej.
Wnioski dla praktyki
Do czasu wykształcenia się trwałej linii orzeczniczej lub zmiany stanowiska Dyrektora KIS, fundacje rodzinne rozważające najem krótkoterminowy powinny zachować ostrożność. Warto każdorazowo przeanalizować planowaną działalność pod kątem ryzyk podatkowych, a w razie wątpliwości, wystąpić o własną interpretację indywidualną, co, jak wynika z dotychczasowej praktyki, i tak może znaleźć swój finał przed sądem administracyjnym. Pomimo pozytywnych sygnałów ze strony sądów, spór o opodatkowanie najmu krótkoterminowego przez fundacje rodzinne wciąż trwa.
Najczęściej zadawane pytania
Czy fundacja rodzinna może legalnie prowadzić najem krótkoterminowy nieruchomości?
Tak, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych najem krótkoterminowy mieści się w definicji najmu z Kodeksu cywilnego i stanowi dozwoloną działalność fundacji. Sądy uznają, że brak odrębnych regulacji prawnych oznacza stosowanie ogólnych przepisów, co pozwala na korzystanie ze zwolnienia z podatku CIT. Organ podatkowy nadal prezentuje restrykcyjne stanowisko, co generuje ryzyko interpretacyjne.
Czy brak pisemnej umowy lub protokołu zdawczo-odbiorczego uniemożliwia zaliczenie najmu do działalności zwolnionej?
Nie, sądy administracyjne zakwestionowały wymóg posiadania tych elementów jako warunek ważności umowy najmu. Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają pisemnej formy umowy ani protokołu dla ważności samego stosunku najmu. Dlatego brak tych dokumentów nie powinien wpływać na kwalifikację najmu krótkoterminowego jako działalności dozwolonej dla fundacji.
Jakie są podatkowe skutki prowadzenia najmu krótkoterminowego przez fundację rodzinną?
Jeśli działalność zostanie uznana za wykraczającą poza dozwolony katalog, dochód podlega opodatkowaniu stawką CIT w wysokości 25%. Jednakże korzystne wyroki sądów wskazują, że najem krótkoterminowy jest formą udostępniania mienia, co pozwala na zastosowanie zwolnienia podmiotowego z CIT. Kluczowe jest uznanie tej aktywności za zgodną z ustawą o fundacji rodzinnej.
Czy stałość najemcy jest wymogiem prawnym dla ważności umowy najmu w fundacji?
Nie, wymóg stałości podmiotu korzystającego z nieruchomości nie znajduje podstaw w obowiązujących przepisach prawa. Organ podatkowy czasem go narzuca, ale sądy uznają, że zmienność podmiotów korzystających z nieruchomości nie zmienia charakteru umowy najmu. Dlatego nawet krótkotrwałe wynajmy mogą być uznane za dozwoloną działalność gospodarczą fundacji.
Jakie kroki powinna podjąć fundacja rodzinna planująca najem krótkoterminowy?
Fundacje powinny zachować ostrożność i przeanalizować planowaną działalność pod kątem ryzyk podatkowych wynikających z restrykcyjnego stanowiska organów. W razie wątpliwości zaleca się wystąpienie o interpretację indywidualną, co może być konieczne w przypadku kontroli lub sporu. Ostateczną linię orzeczniczą wyznaczy Naczelny Sąd Administracyjny.
Masz pytanie podatkowe albo spór z urzędem?
Od tego pytania zaczyna się większość rozmów z prawnikiem. Konsultacja jest płatna, 600 zł netto. Płacisz za realną poradę: powiemy, czy masz problem prawny, co da się z nim zrobić i ile to mniej więcej kosztuje. Na nic dalej Cię to nie wiąże, a przepisy zostaw nam, od tego jesteśmy.
- 1 Rozmowa
Mówisz, co się dzieje, własnymi słowami.
- 2 Co dalej
Powiemy, jakie masz wyjścia i ile to kosztuje.
- 3 Działamy
Dajesz zielone światło i sprawa jest nasza.
Praktyka obejmuje bieżące doradztwo w zakresie prawa administracyjnego oraz podatkowego. Posiada szerokie doświadczenie w zakresie obsługi postępowań sądowych, administracyjnych, podatkowych oraz sądowo-administracyjnych dotyczących zarówno klientów indywidualnych, jak również podmiotów gospodarczych, w tym także uzyskane w ramach wieloletniej obsługi jednostek samorządu terytorialnego i innych jednostek sektora finansów publicznych.
Zobacz profil →Nie przegap kolejnej analizy
Co miesiąc najważniejsze nowelizacje i ich praktyczne skutki dla biznesu, zebrane i zinterpretowane przez prawników HWW.
