Die Familienstiftung als Rechtsinstitut, das unter anderem der Sicherung des Vermögens und der Nachfolge in der Familie dient, kommt in den Genuss einer persönlichen Befreiung von der Körperschaftsteuer (CIT). Diese Befreiung erfasst jedoch nicht jede wirtschaftliche Aktivität, denn die Vorschrift des Art. 5 Abs. 1 des polnischen Gesetzes über die Familienstiftung vom 26. Januar 2023 bestimmt eindeutig, welche Arten wirtschaftlicher Aktivität zulässig sind. Übt die Stiftung eine Tätigkeit aus, die über diesen abgeschlossenen Katalog hinausgeht, so unterliegt das Einkommen aus einer solchen Aktivität der Besteuerung mit dem erhöhten Körperschaftsteuersatz von 25 %.
Der Ansatz der Finanzbehörden
Die Frage, ob eine Familienstiftung eine Tätigkeit im Bereich der Kurzzeitvermietung ausüben darf, löst bei den Finanzbehörden Auslegungsstreit aus. In der verbindlichen Einzelauskunft des Direktors der Landesfinanzinformation (KIS) vom 19. Dezember 2023, Az. 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.2.AN, vertrat die Behörde nämlich die Auffassung, dass die Vermietung einer Immobilie „auf Tagesbasis“ nicht unter die Definition der „Miete“ aus dem polnischen Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny, k.c.) fällt, auf das sich das Gesetz über die Familienstiftung bezieht. Der Direktor der KIS betonte, dass sich die Kurzzeitvermietung durch einen geringeren Grad an Formalisierung auszeichnet, dass häufig ein Übergabeprotokoll und wiederkehrende Zahlungen fehlen und dass die Abrechnung der Versorgungsleistungen außerhalb des Vertragsgegenstands bleibt. Darüber hinaus hob die Behörde hervor, dass Miet- und Pachtverträge üblicherweise durch eine größere Formstrenge gekennzeichnet sind, etwa durch die schriftliche Vertragsform und die Verwendung von Sicherheitskautionen, und dass die Vertragsdauer in der Regel längere Zeiträume umfasst und die Nutzer wenig wechseln. In der Einzelauskunft wurde ferner ausgeführt, dass die Kurzzeitvermietung nicht als „andere Überlassung von Vermögen“ im Sinne des Gesetzes angesehen werden kann. Der Direktor der KIS gelangte daher zu dem Ergebnis, dass eine solche Tätigkeit über den Bereich der zulässigen Tätigkeit einer Familienstiftung hinausgeht und das daraus erzielte Einkommen damit der Besteuerung mit einem Satz von 25 % Körperschaftsteuer unterliegt.
Einen entsprechenden Standpunkt nahm der Direktor der KIS auch in der verbindlichen Einzelauskunft vom 19. August 2024, Az. 0111-KDIB1-1.4010.357.2024.1.BS, ein.
Die Verwaltungsgerichte zum Schutz der Steuerpflichtigen
Im Juni 2024 hob das Woiwodschaftsverwaltungsgericht (WSA) in Gdańsk (Urteil des WSA in Gdańsk vom 19. Juni 2024, Az. I SA/Gd 219/24) die für den Steuerpflichtigen ungünstige Einzelauskunft des Direktors der KIS auf und führte aus, dass die Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuchs die Miete nicht nach der Dauer ihres Bestehens unterscheiden, sodass auch die Kurzzeitvermietung unter diese Definition fällt. Das Gericht wies darauf hin, dass die Kurzzeitvermietung im polnischen Recht nicht umfassend geregelt ist, sodass Grundlage derartiger Verträge die allgemeinen Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuchs sind. Das Gericht stellte zudem die von der Behörde eingeführten zusätzlichen formalen Kriterien in Frage, etwa das Erfordernis eines Übergabeprotokolls, eines schriftlichen Vertrags oder einer Sicherheitskaution, die von den Vorschriften für die Wirksamkeit eines Mietvertrags nicht verlangt werden.
Das Gericht betonte nämlich, dass das Gesetz über die Familienstiftung nicht nur Miete und Pacht zulässt, sondern auch andere Formen der Überlassung von Vermögen, was eine weitere Sicht auf die Tätigkeit der Stiftung erlaubt. Da es keine Grundlage dafür gibt, die steuerlichen Folgen der Kurzzeit- und der Langzeitvermietung zu unterscheiden, sind beide Arten der Miete einheitlich zu behandeln.
Im September 2024 bestätigte der Finanzminister in seiner Antwort auf die Anfrage eines Abgeordneten Nr. 4538, dass der Direktor der KIS an seinem restriktiven Standpunkt festhält, ein einzelnes Urteil eines Verwaltungsgerichts jedoch nicht über das Bestehen einer gefestigten Rechtsprechungslinie entscheidet.
Im März 2025 erließ das WSA in Wrocław ein weiteres für Familienstiftungen günstiges Urteil und stellte den Standpunkt des Direktors der KIS ebenfalls in Frage (Urteil des WSA in Wrocław vom 26. März 2025, Az. I SA/Wr 807/24). Das Gericht erkannte an, dass das Fehlen gesonderter Regelungen zur Kurzzeitvermietung im polnischen Recht bedeutet, dass die allgemeinen Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuchs anzuwenden sind, also auch Art. 659 k.c. Die Vertragsdauer oder das Fehlen einzelner formaler Elemente ändern nämlich nichts am Charakter des Vertrags als Mietvertrag. Das Gericht wies ferner darauf hin, dass eine Tätigkeit der Stiftung außerhalb des in Art. 5 des Gesetzes über die Familienstiftung genannten Katalogs einschneidendere steuerliche Folgen auslöst (Anwendung des Satzes von 25 % Körperschaftsteuer), dass aber die Kurzzeitvermietung, wenn sie die Voraussetzungen der Miete oder einer anderen Überlassung von Vermögen zur Nutzung erfüllt, eine zulässige Tätigkeit der Familienstiftung darstellt, die der Befreiung von der Körperschaftsteuer unterliegt.
Zu erwähnen ist auch das Urteil des WSA in Gliwice vom 2. April 2025, Az. I SA/Gl 1191/24, mit dem die oben genannte verbindliche Einzelauskunft vom 19. August 2024, Az. 0111-KDIB1-1.4010.357.2024.1.BS, aufgehoben wurde.
Wie geht es weiter?
Die bisherige Richtung der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte gibt Hoffnung auf eine Änderung des Ansatzes der Finanzbehörden. Beide Entscheidungen sind zwar nicht rechtskräftig, ihre in sich stimmige Begründung kann jedoch der Anfang einer einheitlichen, günstigen Rechtsprechungslinie sein. Den endgültigen Standpunkt in dieser Sache wird allerdings das Oberste Verwaltungsgericht (Naczelny Sąd Administracyjny, NSA) einnehmen, und auf seine Entscheidung ist noch zu warten.
Beachtung verdient die eingehende Analyse des Verhältnisses zwischen den vom Direktor der KIS auferlegten zusätzlichen Kriterien und den Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuchs über die Miete, die bestätigen, dass Elemente wie die schriftliche Vertragsform (erforderlich nur bei einer Miete von mehr als einem Jahr), das Übergabeprotokoll, die Sicherheitskaution oder die Wiederkehr der Zahlungen für die Wirksamkeit eines Mietvertrags nicht unerlässlich sind und die Einordnung der Kurzzeitvermietung als zulässige Tätigkeit einer Familienstiftung nicht beeinflussen sollten.
Zusätzlich findet auch das von der Behörde aufgestellte Erfordernis der Dauerhaftigkeit des die Immobilie nutzenden Rechtssubjekts (der Stabilität des Mieters) keine Grundlage in den geltenden Vorschriften. In einer der Einzelauskünfte, vom 20. Juni 2024, Az. 0111-KDIB1-2.4010.226.2024.2.ANK, die eine Vermietung von Räumen für einen Zeitraum von 6 Monaten betraf, stimmte die Behörde zu, dass eine solche Miete in den Rahmen der zulässigen Tätigkeit einer Familienstiftung fällt.
Folgerungen für die Praxis
Bis sich eine dauerhafte Rechtsprechungslinie herausbildet oder der Direktor der KIS seinen Standpunkt ändert, sollten Familienstiftungen, die eine Kurzzeitvermietung erwägen, Vorsicht walten lassen. Es lohnt sich, jeweils die geplante Tätigkeit unter dem Gesichtspunkt steuerlicher Risiken zu analysieren und im Zweifelsfall eine eigene verbindliche Einzelauskunft zu beantragen, was, wie die bisherige Praxis zeigt, ohnehin vor einem Verwaltungsgericht enden kann. Trotz der positiven Signale der Gerichte dauert der Streit über die Besteuerung der Kurzzeitvermietung durch Familienstiftungen weiter an.
Häufig gestellte Fragen
Darf eine Familienstiftung Immobilien rechtmäßig kurzzeitig vermieten?
Ja, nach der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte fällt die Kurzzeitvermietung unter die Definition der Miete aus dem polnischen Zivilgesetzbuch und stellt eine zulässige Tätigkeit der Stiftung dar. Die Gerichte erkennen an, dass das Fehlen gesonderter rechtlicher Regelungen die Anwendung der allgemeinen Vorschriften bedeutet, was die Inanspruchnahme der Befreiung von der Körperschaftsteuer erlaubt. Die Finanzbehörde vertritt weiterhin einen restriktiven Standpunkt, was ein Auslegungsrisiko erzeugt.
Schließt das Fehlen eines schriftlichen Vertrags oder eines Übergabeprotokolls die Zuordnung der Miete zur befreiten Tätigkeit aus?
Nein, die Verwaltungsgerichte haben das Erfordernis dieser Elemente als Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Mietvertrags in Frage gestellt. Die Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuchs verlangen für die Wirksamkeit des Mietverhältnisses selbst weder die schriftliche Vertragsform noch ein Protokoll. Deshalb sollte das Fehlen dieser Dokumente die Einordnung der Kurzzeitvermietung als für die Stiftung zulässige Tätigkeit nicht beeinflussen.
Welche steuerlichen Folgen hat eine Kurzzeitvermietung durch eine Familienstiftung?
Wird die Tätigkeit als über den zulässigen Katalog hinausgehend angesehen, unterliegt das Einkommen der Besteuerung mit einem Körperschaftsteuersatz von 25 %. Die günstigen Urteile der Gerichte weisen jedoch darauf hin, dass die Kurzzeitvermietung eine Form der Überlassung von Vermögen ist, was die Anwendung der persönlichen Befreiung von der Körperschaftsteuer erlaubt. Entscheidend ist die Einordnung dieser Aktivität als mit dem Gesetz über die Familienstiftung übereinstimmend.
Ist die Dauerhaftigkeit des Mieters ein rechtliches Erfordernis für die Wirksamkeit eines Mietvertrags in der Stiftung?
Nein, das Erfordernis der Dauerhaftigkeit des die Immobilie nutzenden Rechtssubjekts findet keine Grundlage in den geltenden Rechtsvorschriften. Die Finanzbehörde legt es gelegentlich auf, die Gerichte erkennen jedoch an, dass der Wechsel der die Immobilie nutzenden Rechtssubjekte den Charakter des Mietvertrags nicht ändert. Deshalb können selbst kurz andauernde Vermietungen als zulässige wirtschaftliche Tätigkeit der Stiftung angesehen werden.
Welche Schritte sollte eine Familienstiftung unternehmen, die eine Kurzzeitvermietung plant?
Stiftungen sollten Vorsicht walten lassen und die geplante Tätigkeit unter dem Gesichtspunkt der steuerlichen Risiken analysieren, die sich aus dem restriktiven Standpunkt der Behörden ergeben. Im Zweifelsfall empfiehlt sich der Antrag auf eine verbindliche Einzelauskunft, was im Fall einer Prüfung oder eines Streits erforderlich sein kann. Die endgültige Rechtsprechungslinie wird das Oberste Verwaltungsgericht vorgeben.
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