Zgodnie z art. 1 ust. 2 Ustawy, cudzoziemcem jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1,2 i 3.
Zgodnie z treścią art. 1 ust. 4 Ustawy, przez nabycie nieruchomości w rozumieniu Ustawy należy rozumieć nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
Ustawa reglamentując zakup nieruchomości przez cudzoziemców wprowadza, co do zasady konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 Ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, bez uzyskania zezwolenia, jest nieważne. Zezwolenie musi być wydane przed dniem nabycia nieruchomości, nie jest możliwe wydanie zezwolenia ex post (vide: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2839/17, LEX nr LEX nr 2761897).
Ponadto zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względu polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
- posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176, art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach, lub
- stały, lub
- rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4;
- wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Ustawa przewiduje także kilka przypadków, gdy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wiąże się z koniecznością uzyskiwania przedmiotowego zezwolenia. Zgodnie bowiem z treścią art. 8 ust. 1 Ustawy, nie wymaga zezwolenia, zastrzeżeniem ust. 3:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
- nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
- nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Co istotne, zgodnie z art. 8 ust. 2 Ustawy, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw, stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:
- nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;
- drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.
Z powyższego można wywnioskować, że z dniem 01 maja 2016 r. upłynął 12-letni okres przejściowy dotyczący nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców. Tym samym wobec cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej, przestały obowiązywać ograniczenia co do nabywania nieruchomości w Polsce, wynikające z Ustawy. Wobec tego, nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, albo Konfederacji Szwajcarskiej nie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Podsumowanie
Podsumowując, Ustawa wprowadza wielość ograniczeń i warunków ograniczających nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Ustawa pełni przede wszystkim funkcję ochronną, dba o zabezpieczenie interesów państwa. Głównym zadaniem ograniczeń jest ochrona polskich nieruchomości przed procesem przejmowania ich przez cudzoziemców na szeroką skalę.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce bez zezwolenia?
Zasada ogólna wymaga uzyskania zezwolenia, które musi być wydane przed dokonaniem nabycia. Brak takiego zezwolenia powoduje, że sama transakcja jest nieważna. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady, które pozwalają na swobodniejsze zakupy.
Kto wydaje zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?
Zezwolenie wydaje minister właściwy do spraw wewnętrznych w drodze decyzji administracyjnej. W procesie tym kluczową rolę odgrywa również Minister Obrony Narodowej, który może wnieść sprzeciw. W przypadku nieruchomości rolnych sprzeciw może złożyć również minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Jakie warunki musi spełnić cudzoziemiec, aby uzyskać zezwolenie na zakup?
Należy wykazać, że zakup nie zagraża bezpieczeństwu państwa, porządkowi publicznemu ani obronności. Dodatkowo wymagane jest udowodnienie istnienia więzi z Polską, takich jak polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem Polski, posiadanie zezwolenia na pobyt stały lub prowadzenie działalności gospodarczej w kraju.
Kiedy cudzoziemiec nie musi ubiegać się o zezwolenie na zakup mieszkania?
Zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego ani garażu, jeśli służy to zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Nie trzeba też uzyskiwać zgody, jeśli cudzoziemiec zamieszkuje w Polsce co najmniej pięć lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały.
Czy obywatele Unii Europejskiej mają ułatwienia przy zakupie nieruchomości?
Obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia. Dotyczy to również nieruchomości rolnych i leśnych, ponieważ okresy przejściowe ograniczające ich zakup już upłynęły.
Czy małżonek obywatela polskiego może kupić nieruchomość bez zezwolenia?
Tak, pod warunkiem że cudzoziemiec zamieszkuje w Polsce co najmniej dwa lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub status rezydenta długoterminowego UE. Nabycie musi również nastąpić na cele wspólności ustawowej małżonków.
Szykuje się spór albo postępowanie?
Od tego pytania zaczyna się większość rozmów z prawnikiem. Konsultacja jest płatna, 600 zł netto. Płacisz za realną poradę: powiemy, czy masz problem prawny, co da się z nim zrobić i ile to mniej więcej kosztuje. Na nic dalej Cię to nie wiąże, a przepisy zostaw nam, od tego jesteśmy.
- 1 Rozmowa
Mówisz, co się dzieje, własnymi słowami.
- 2 Co dalej
Powiemy, jakie masz wyjścia i ile to kosztuje.
- 3 Działamy
Dajesz zielone światło i sprawa jest nasza.
Doświadczenie zawodowe zdobywał w jednej z renomowanych lubelskich kancelarii, zajmującej się szeroko rozumianym prawem cywilnym i gospodarczym. W kancelarii Hewelt Wojnowski i Wspólnicy spółka komandytowa na co dzień zajmuje się bieżącym doradztwem w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej oraz opracowywaniem dokumentacji korporacyjnej spółek, m.in. umów spółek, regulaminów organów spółek, umów regulujących stosunki między wspólnikami, uchwał organów spółek, transakcji M&A. Oprócz doradztwa korporacyjnego…
Zobacz profil →Nie przegap kolejnej analizy
Co miesiąc najważniejsze nowelizacje i ich praktyczne skutki dla biznesu, zebrane i zinterpretowane przez prawników HWW.
