Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi w Polsce

Aktem normatywnym, który reguluje obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym jest Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 234 ze zm., dalej: „u.o.k.u.r.”).

Nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić między innymi w wyniku: umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, zasiedzenia, zniesienia współwłasności, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, czy podziału majątku wspólnego.

Stosownie do treści art. 2 pkt 1 u.o.k.u.r. pod pojęciem „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Zgodnie z art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2459 ze zm.), nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Zgodnie z powyższymi przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w aktualnym stanie prawnym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha może zakupić każdy. Wynika to z treści art. 1a. u.o.k.u.r., który zawiera katalog nieruchomości rolnych wyłączonych z zakresu stosowania ustawy. Zgodnie z jego treścią, przepisów ustawy nie stosuje się do:

• nieruchomości rolnych:

1. wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
2. o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
3. będących drogami wewnętrznymi,
4. sprzedanych na podstawie art. 42 ust.1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
5. w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości;

• udziałów we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1.

Nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 0,3 ha, ale mniejsze niż 1 ha także może nabyć dowolny podmiot (niekoniecznie rolnik indywidualny), przy czym sam proces nabycia nieruchomości rolnej jest bardziej złożony. Jest to spowodowane tym, że w stosunku do zbywanej nieruchomości rolnej przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu jej dzierżawcy po spełnieniu przesłanek, o których mowa w art. 3 u.o.k.u.r., tj. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W sytuacji niespełnienia powyższych przesłanek oraz nieskorzystania przez dzierżawcę z prawa pierwokupu, prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, który może z niego skorzystać w terminie 30 dni od daty sporządzenia umowy przedwstępnej pomiędzy zbywcą, a nabywcą nieruchomości. Jeżeli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu, strony umowy przedwstępnej mogą zawrzeć właściwą umowę przenoszącą prawo własności nieruchomości rolnej.

Ponadto nabywca nieruchomości rolnej o powierzchni przekraczającej 0,3 ha co do zasady nie ma możliwości jej zbycia przed upływem 5 lat od nabycia z pewnymi wyjątkami, wymienionymi w art. 2b ust. 4 u.o.k.u.r. Jest to na przykład zbycie na rzecz osoby bliskiej, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, czy położenie w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Co istotne, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może w drodze decyzji administracyjnej wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od nabycia, jednakże musi to być uzasadnione ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym. Wyrażenie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zgody ma charakter dobrowolny. W doktrynie podkreśla się, że „pojęcie ważnego interesu nabywcy” oznacza między innymi wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności, jakie zostały spowodowane dzianiem czynników, na które nabywca nie mógł mieć wpływu i które były niezależne od sposobu jego postępowania. Jako uzasadniony powód Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może także uznać indywidualną sytuację ekonomiczną właściciela nieruchomości, czy konieczność zaspokojenia wierzycieli, przy jednoczesnym braku możliwości ich zaspokojenia z innych źródeł.

Najbardziej złożony jest proces zbycia nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1 ha. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada wymóg, by nabywcą takiej nieruchomości rolnej był rolnik indywidualny, w przeciwnym razie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa musi wyrazić zgodę na przeprowadzenie transakcji zbycia nieruchomości rolnej. Zgoda na zbycie nieruchomości rolnej jest wydawana w postaci decyzji administracyjnej, po spełnieniu szeregu wymogów formalnych. Jest ona przede wszystkim poprzedzona upublicznieniem oferty w systemie teleinformatycznym erolnik.gov.pl Na zbywcy nieruchomości rolnej położony jest ciężar dowodzenia, że: zbycie nieruchomości rolnej nie było możliwe rolnikowi indywidualnemu, nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, oraz w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Podkreśla się przy tym, że powyższe warunki uważa się za spełnione, jeżeli żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zamieszczone w systemie teleinformatycznym erolnik.gov.pl przez zbywcę nieruchomości rolnej, albo przez oddział terenowy Krajowego Ośrodka, właściwy ze względu na położenie nieruchomości rolnej – na wniosek złożony do tego oddziału przez zbywcę nieruchomości rolnej.

Ustawodawca ingeruje także w swobodę kształtowania ceny zbycia nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1 ha. W poprzednim stanie prawym, ustalenie ceny zbycia nieruchomości rolnej było wyłączną kompetencją stron umowy. Aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nakładają na zbywcę obowiązek, by podana w ogłoszeniu nieruchomości rolnej cena nieruchomości nie przewyższała o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie, podawanych przez Główny Urząd Statystyczny. Wyjątkiem, wyłączającym powyższe regulacje jest sytuacja, w której zbywca nieruchomości dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości rolnej przewyższa o co najmniej 50% średnią cenę gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie.

Potrzebujesz pomocy w tym temacie? Napisz do nas!