W takiej sytuacji narażamy się na podjęcie decyzji dotyczących naszej nieruchomości wbrew naszej woli. Wszystko jest w porządku jeżeli decyzje te są podejmowane w oparciu o wolę mieszkańców, zgodnie z przepisami prawa.

Coraz częściej w obrocie zdarzają się jednak sytuacje, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują decyzje w imieniu właścicieli, które nie są oparte o uchwałę, a ingerują w prawo do korzystania z nieruchomości.

Sytuację taką omówimy sobie na przykładzie zaobserwowanych przypadków dezaktywowania gniazd elektrycznych znajdujących się w obrębie miejsc postojowych właścicieli nieruchomości (posiadaczy) właścicieli miejsc postojowych na parkingu podziemnym. Najczęściej przywoływanymi przyczynami dezaktywacji gniazd elektrycznych są:

– skargi mieszkańców dot. niezgodnego z zasadami korzystania z energii „wspólnej”  (np. ładowanie samochodów elektrycznych);

– względy bezpieczeństwa.

W przedmiotowym artykule przedstawiona zostanie prosta procedura cywilistyczna, która w podobnych przypadkach może znaleźć zastosowanie. Mowa mianowicie o ochronie posesoryjnej.

Dlaczego wskazuję na procedurę z art. 344 k.c., a nie na przepisy z ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. 2021.1048 t.j.), które regulują sposób zarządu nieruchomością wspólną, prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli nieruchomości? Otóż dlatego, że jest to procedura o wiele prostsza, a więc i szybsza, a nadto o szerszym zastosowaniu, gdyż obejmuje każdego posiadacza (a więc również najemcę), a nie tylko właścicieli.

Zgodnie z art. 478 k.p.c.

W sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego.

Zgodnie natomiast z art. 344 § 1 k.c., zgodnie z którym Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

W stanie przykładowej sprawy, którą omawiamy Powód jest posiadaczem miejsca postojowego oraz przyporządkowanego doń gniazda elektrycznego, z którego korzystał w sposób niezakłócony do dnia dezaktywacji, który to moment stanowi o naruszeniu posiadania.

Celem postępowania jest przywrócenie posiadaczowi władztwa nad rzeczą w dotychczasowym zakresie. Chodzi to jednak jedynie o odwrócenie zmian odwracalnych. W przypadku gdy naruszenie nie spowodowało wyzucia posiadacza z władztwa faktycznego, żądanie przywrócenia posiadania powinno odpowiadać dokonanemu naruszeniu, przy czym żądanie posiadacza musi jednoznacznie określać obowiązek naruszającego (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021, komentarz do art. 344).

Trzeba zatem pamiętać o precyzyjnym sformułowaniu roszczenia w petitum pozwu, a więc:

– określić miejsce postojowe (jeżeli to możliwe, to z powołaniem się na numer księgi wieczystej wyodrębnionej nieruchomości lub nieruchomości wspólnej),

– wyjaśnić sposób przywrócenia posiadania;

– zażądać zaniechania dokonywania kolejnych naruszeń w przyszłości.

Wybierając tryb ochrony posesoryjnej należy pamiętać, aby nie doszło do przekroczenia terminu na dochodzenie roszczenia wskazanego w art. 344 § 2 k.c.

Autor: Przemysław Przyżycki, Radca prawny

* Przedstawienie powyższej koncepcji obrony praw posiadacza nieruchomości nie należy utożsamiać z poglądem o bezzasadności innych możliwych sposobów reakcji prawnej.

Treść niniejszego artykułu odzwierciedla jedynie stanowisko autora. Autor nie ponosi odpowiedzialności za umieszczoną w nim zawartość merytoryczną ani za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.