Grundsätze des Immobilienerwerbs durch Ausländer

Gemäß Art. 1 Abs. 2 des polnischen Gesetzes (Ustawa) ist Ausländer:

• eine natürliche Person, die nicht die polnische Staatsangehörigkeit besitzt;
• eine juristische Person mit Sitz im Ausland;
• eine Gesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit der in Ziffer 1 oder 2 genannten Personen mit Sitz im Ausland, die nach dem Recht ausländischer Staaten gegründet wurde;
• eine juristische Person und eine Handelsgesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit mit Sitz im Hoheitsgebiet der Republik Polen, die unmittelbar oder mittelbar von den in Ziffer 1, 2 und 3 genannten Personen oder Gesellschaften kontrolliert wird.

Gemäß Art. 1 Abs. 4 des Gesetzes ist unter dem Erwerb einer Immobilie im Sinne des Gesetzes der Erwerb des Eigentumsrechts an einer Immobilie oder des Rechts der ewigen Nutznießung (użytkowanie wieczyste) aufgrund jedes rechtlichen Ereignisses zu verstehen.

Indem das Gesetz den Kauf von Immobilien durch Ausländer reglementiert, führt es grundsätzlich die Notwendigkeit ein, eine Genehmigung für den Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer einzuholen.

Gemäß Art. 1 Abs. 1 des Gesetzes bedarf der Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer einer Genehmigung. Die Genehmigung wird im Wege einer Verwaltungsentscheidung von dem für innere Angelegenheiten zuständigen Minister erteilt, sofern der Minister für Nationale Verteidigung keinen Widerspruch einlegt und, im Falle landwirtschaftlicher Immobilien, sofern auch der für die Entwicklung des ländlichen Raums zuständige Minister keinen Widerspruch einlegt.

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ohne Einholung einer Genehmigung ist nichtig. Die Genehmigung muss vor dem Tag des Erwerbs der Immobilie erteilt werden, eine Erteilung der Genehmigung ex post ist nicht möglich (vide: Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts (Naczelny Sąd Administracyjny, NSA) vom 18. Oktober 2019, Az. II OSK 2839/17, LEX Nr. 2761897).

Darüber hinaus wird die Genehmigung für den Erwerb einer Immobilie auf Antrag des Ausländers erteilt, wenn:

• der Erwerb der Immobilie durch den Ausländer keine Gefährdung der Verteidigungsfähigkeit, der Sicherheit des Staates oder der öffentlichen Ordnung verursacht und dem auch keine Belange der Sozialpolitik und der Gesundheit der Gesellschaft entgegenstehen;
• er nachweist, dass Umstände vorliegen, die seine Bindungen zur Republik Polen bestätigen.

Umstände, die die Bindungen des Ausländers zur Republik Polen bestätigen, können insbesondere sein:

• der Besitz der polnischen Nationalität oder polnischer Abstammung;
• die Eheschließung mit einem Bürger der Republik Polen;
• der Besitz einer Erlaubnis zum befristeten Aufenthalt mit Ausnahme der Erlaubnis, von der in Art. 176, Art. 181 Abs. 1 des polnischen Gesetzes vom 12. Dezember 2013 über Ausländer (ustawa o cudzoziemcach) die Rede ist, oder
• zum Daueraufenthalt, oder
• einer Erlaubnis zum Aufenthalt als langfristig Aufenthaltsberechtigter der Europäischen Union;
• die Mitgliedschaft in einem Geschäftsführungsorgan der in Art. 1 Abs. 2 Ziffer 4 genannten Unternehmer;
• die Ausübung einer wirtschaftlichen oder landwirtschaftlichen Tätigkeit im Hoheitsgebiet der Republik Polen nach den Vorschriften des polnischen Rechts.

Das Gesetz sieht auch mehrere Fälle vor, in denen der Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer nicht mit der Notwendigkeit verbunden ist, die betreffende Genehmigung einzuholen. Gemäß Art. 8 Abs. 1 des Gesetzes bedarf nämlich, vorbehaltlich Abs. 3, keiner Genehmigung:

• der Erwerb einer selbstständigen Wohnung im Sinne des polnischen Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Wohnungseigentum (ustawa o własności lokali);

1a) der Erwerb einer selbstständigen Nutzeinheit mit Garagenzweckbestimmung oder eines Anteils an einer solchen Einheit, wenn dies mit der Deckung des Wohnbedarfs des Erwerbers oder des Eigentümers der Immobilie oder der selbstständigen Wohnung verbunden ist;

• der Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer, der seit mindestens 5 Jahren nach Erteilung einer Erlaubnis zum Daueraufenthalt oder einer Erlaubnis zum Aufenthalt als langfristig Aufenthaltsberechtigter der Europäischen Union in der Republik Polen wohnt;
• der Erwerb von Immobilien, die infolge des Erwerbs zur gesetzlichen Gütergemeinschaft der Ehegatten gehören werden, durch einen Ausländer, der Ehegatte eines polnischen Bürgers ist und seit mindestens 2 Jahren nach Erteilung einer Erlaubnis zum Daueraufenthalt oder einer Erlaubnis zum Aufenthalt als langfristig Aufenthaltsberechtigter der Europäischen Union in der Republik Polen wohnt;
• der Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer, wenn er am Tag des Erwerbs nach dem polnischen Recht zur gesetzlichen Erbfolge nach dem Veräußerer der Immobilie berechtigt ist und der Veräußerer der Immobilie seit mindestens 5 Jahren ihr Eigentümer oder ewiger Nutznießer ist;
• der Erwerb unbebauter Immobilien, deren Gesamtfläche im ganzen Land 0,4 ha in Stadtgebieten nicht übersteigt, durch ein Rechtssubjekt, von dem in Art. 1 Abs. 2 Ziffer 4 die Rede ist, für seine satzungsmäßigen Zwecke;
• der Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer, der eine Bank und gleichzeitig Hypothekengläubiger ist, im Wege der Übernahme der Immobilie zu Eigentum infolge einer erfolglosen Versteigerung im Vollstreckungsverfahren;
• der Erwerb oder die Übernahme von Aktien oder Anteilen an einer Gesellschaft, von der in Art. 3e die Rede ist, durch eine Bank, die eine in Art. 1 Abs. 2 Ziffer 4 bestimmte juristische Person ist, im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Ansprüchen der Bank aus vorgenommenen Bankgeschäften.

Wesentlich ist, dass gemäß Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes Ausländer, die Bürger oder Unternehmer von Staaten sind, die Vertragsparteien des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum sind, oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft, keine Genehmigung einholen müssen, mit Ausnahme des Erwerbs:

• landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Immobilien, für einen Zeitraum von 12 Jahren ab dem Tag des Beitritts der Republik Polen zur Europäischen Union;
• eines zweiten Wohnhauses, für einen Zeitraum von 5 Jahren ab dem Tag des Beitritts der Republik Polen zur Europäischen Union.

Daraus lässt sich schließen, dass am 1. Mai 2016 der zwölfjährige Übergangszeitraum betreffend den Erwerb landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Immobilien durch Ausländer abgelaufen ist. Damit haben gegenüber Ausländern, die Bürger oder Unternehmer von Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft sind, die aus dem Gesetz folgenden Beschränkungen des Erwerbs von Immobilien in Polen aufgehört zu gelten. Der Erwerb landwirtschaftlicher Immobilien durch Ausländer aus dem Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft bedarf daher keiner Genehmigung des für innere Angelegenheiten zuständigen Ministers.

Zusammenfassung

Zusammenfassend führt das Gesetz eine Vielzahl von Beschränkungen und Bedingungen ein, die den Erwerb von Immobilien durch Ausländer aufgrund jedes rechtlichen Ereignisses begrenzen. Das Gesetz erfüllt vor allem eine Schutzfunktion und sorgt für die Sicherung der Interessen des Staates. Hauptaufgabe der Beschränkungen ist der Schutz polnischer Immobilien vor dem Prozess ihrer Übernahme durch Ausländer in großem Maßstab.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer eine Immobilie in Polen ohne Genehmigung kaufen?

Der allgemeine Grundsatz verlangt die Einholung einer Genehmigung, die vor der Vornahme des Erwerbs erteilt werden muss. Das Fehlen einer solchen Genehmigung führt dazu, dass das Rechtsgeschäft selbst nichtig ist. Es bestehen jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz, die freiere Käufe erlauben.

Wer erteilt die Genehmigung für den Immobilienkauf durch einen Ausländer?

Die Genehmigung erteilt der für innere Angelegenheiten zuständige Minister im Wege einer Verwaltungsentscheidung. Eine Schlüsselrolle spielt in diesem Verfahren auch der Minister für Nationale Verteidigung, der Widerspruch einlegen kann. Im Falle landwirtschaftlicher Immobilien kann auch der für die Entwicklung des ländlichen Raums zuständige Minister Widerspruch erheben.

Welche Bedingungen muss ein Ausländer erfüllen, um eine Kaufgenehmigung zu erhalten?

Es ist nachzuweisen, dass der Kauf weder die Sicherheit des Staates noch die öffentliche Ordnung oder die Verteidigungsfähigkeit gefährdet. Zusätzlich ist der Nachweis von Bindungen zu Polen erforderlich, etwa polnische Abstammung, die Ehe mit einem Bürger Polens, der Besitz einer Erlaubnis zum Daueraufenthalt oder die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit im Land.

Wann muss ein Ausländer keine Genehmigung für den Kauf einer Wohnung beantragen?

Keiner Genehmigung bedarf der Erwerb einer selbstständigen Wohnung oder einer Garage, wenn dies der Deckung des Wohnbedarfs dient. Eine Genehmigung ist auch dann nicht einzuholen, wenn der Ausländer seit mindestens fünf Jahren aufgrund einer Erlaubnis zum Daueraufenthalt in Polen wohnt.

Haben Bürger der Europäischen Union Erleichterungen beim Immobilienkauf?

Bürger der Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft sind von der Pflicht zur Einholung einer Genehmigung befreit. Dies betrifft auch landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Immobilien, da die Übergangszeiträume, die deren Kauf beschränkten, bereits abgelaufen sind.

Kann der Ehegatte eines polnischen Bürgers eine Immobilie ohne Genehmigung kaufen?

Ja, unter der Bedingung, dass der Ausländer seit mindestens zwei Jahren nach Erhalt einer Erlaubnis zum Daueraufenthalt oder des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten der EU in Polen wohnt. Der Erwerb muss zudem für die gesetzliche Gütergemeinschaft der Ehegatten erfolgen.

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Autor

Adrian Łukasik

Radca prawny, Senior Associate

Seine Berufserfahrung sammelte er in einer renommierten Kanzlei in Lublin, die sich mit dem weit verstandenen Zivil- und Wirtschaftsrecht befasst. In der Kanzlei Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy spółka komandytowa befasst er sich laufend mit der aktuellen Beratung im Bereich der Unternehmenstätigkeit sowie mit der Erstellung von Gesellschaftsdokumentation, darunter Gesellschaftsverträge, Satzungen der Gesellschaftsorgane, Vereinbarungen zur Regelung der Beziehungen zwischen Gesellschaftern, Beschlüsse der…

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