Übertragungsdienstbarkeit, Begründung und Rechte des Grundstückseigentümers unter Berücksichtigung des Urteils des Verfassungsgerichts

Was ist die Übertragungsdienstbarkeit?

Die Übertragungsdienstbarkeit (służebność przesyłu) ist ein beschränktes dingliches Recht, das im Jahr 2008 in die Vorschriften des polnischen Zivilrechts eingeführt wurde, um die Rechtslage zu ordnen, die mit der Errichtung und dem Betrieb von Übertragungsanlagen auf Grundstücken verschiedener Eigentümer verbunden ist. Dieses Rechtsinstitut ist eine Antwort auf die praktische Notwendigkeit, Netze, Installationen und Infrastrukturanlagen mit Übertragungsfunktion über fremde Grundstücke zu führen, ohne die eine moderne Wirtschaft nicht funktionieren könnte. Vereinfacht gesagt besteht die Übertragungsdienstbarkeit darin, dem Unternehmer das Recht einzuräumen, Übertragungsanlagen in ihrer bestehenden Lage zu errichten und zu erhalten, sowie das Recht, auf sie in dem Umfang zuzugreifen, der für ihren Betrieb, ihre Instandhaltung, ihre Modernisierung und die Beseitigung von Störungen erforderlich ist, wobei das Eigentumsrecht am belasteten Grundstück nur in dem zur Erreichung dieser Zwecke notwendigen Umfang beschränkt wird.

Wege der Begründung der Übertragungsdienstbarkeit und die Rolle der Zustimmung des Grundstückseigentümers

Der grundlegende und wünschenswerteste Weg der Begründung einer Übertragungsdienstbarkeit ist ihre Begründung durch einen Vertrag zwischen dem Übertragungsunternehmer und dem Eigentümer des Grundstücks. Dieser Weg beruht auf dem Grundsatz der Privatautonomie der Parteien und erlaubt eine flexible Gestaltung des Inhalts der Dienstbarkeit, insbesondere hinsichtlich der Führung der Anlagen, der Breite des Dienstbarkeitsstreifens, des Umfangs der Befugnisse des Unternehmers sowie der Höhe der geschuldeten Vergütung. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers hat in diesem Fall Schlüsselbedeutung, denn sie bildet die Grundlage der freiwilligen Beschränkung des Eigentumsrechts. Der Vertrag über die Begründung einer Übertragungsdienstbarkeit hat den Charakter eines verpflichtenden und verfügenden Rechtsgeschäfts, und für seine Wirksamkeit bedarf die Erklärung des Eigentümers der Form einer notariellen Urkunde. Bei Miteigentum an dem Grundstück ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich, da die Begründung einer Übertragungsdienstbarkeit ein Rechtsgeschäft darstellt, das über den Rahmen der gewöhnlichen Verwaltung hinausgeht.

Ist eine Verständigung der Parteien nicht möglich, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit vorgesehen, die Übertragungsdienstbarkeit durch eine gerichtliche Entscheidung zu begründen. Den Antrag kann sowohl der Übertragungsunternehmer stellen, der die Zustimmung des Eigentümers nicht erlangen kann, als auch der Eigentümer des Grundstücks, auf dem Übertragungsanlagen bereits vorhanden sind und ohne Rechtstitel genutzt werden. Auf diesem Weg wird die Zustimmung des Eigentümers durch die Entscheidung des Gerichts ersetzt, das den Inhalt der Dienstbarkeit und die Höhe der angemessenen Vergütung festlegt. Das Gericht, das in das Eigentumsrecht eingreift, ist verpflichtet, die Dienstbarkeit so zu gestalten, dass die Belastung des Grundstücks möglichst gering und auf die Bedürfnisse beschränkt bleibt, die sich aus der Bestimmung der Übertragungsanlagen ergeben.

Unabhängig von dem Weg der Begründung der Übertragungsdienstbarkeit spielt auch die Möglichkeit ihres Erwerbs durch Ersitzung eine wesentliche Rolle. Die Ersitzung hat originären Charakter und tritt kraft Gesetzes ein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere die langfristige und ununterbrochene Nutzung dauerhafter und sichtbarer Übertragungsanlagen. In diesem Fall ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers nicht erforderlich, was seine Rechtslage erheblich beeinflusst, zumal die Ersitzung nicht mit einer Pflicht zur Zahlung einer Vergütung verbunden ist. Aus diesem Grund hat die Frage der Ersitzung einer Übertragungsdienstbarkeit erhebliche praktische Bedeutung und ist häufig Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Grundstückseigentümern und Übertragungsunternehmern. Vor diesem Hintergrund gewinnt das Problem des Erwerbs der Übertragungsdienstbarkeit durch Ersitzung besondere Bedeutung, das im weiteren Teil des Beitrags ausführlicher behandelt wird.

Neben dem zivilrechtlichen Weg besteht auch ein verwaltungsrechtlicher Weg zur Erlangung von Befugnissen zur Nutzung eines Grundstücks, insbesondere auf der Grundlage von Entscheidungen, die auf die Vorschriften über die Grundstückswirtschaft gestützt werden. Es ist jedoch zu betonen, dass Verwaltungsentscheidungen nicht zur Entstehung eines beschränkten dinglichen Rechts in Gestalt einer Übertragungsdienstbarkeit führen, sondern die Ausübung des Eigentumsrechts lediglich zeitlich und funktional beschränken. Der Übertragungsunternehmer hat insoweit die Möglichkeit, zwischen dem zivilrechtlichen und dem verwaltungsrechtlichen Weg zu wählen, wobei jeder von ihnen auf anderen Voraussetzungen beruht und andere Rechtsfolgen auslöst.

Die Rolle der Zustimmung des Grundstückseigentümers im Verfahren der Begründung einer Übertragungsdienstbarkeit bleibt daher grundlegend, wenn auch nicht immer entscheidend. Auf dem vertraglichen Weg bildet sie die Grundlage für die Entstehung des Rechts und ermöglicht dem Eigentümer einen tatsächlichen Einfluss auf den Umfang des Eingriffs in sein Grundstück. Auf dem gerichtlichen Weg oder im Fall der Ersitzung verliert diese Zustimmung ihre Bedeutung, was zusätzlich unterstreicht, wie notwendig es ist, dass Grundstückseigentümer bewusst und aktiv auf die Art der Nutzung ihres Grund und Bodens durch Übertragungsunternehmer reagieren.

Rechte und Pflichten des Eigentümers eines mit einer Übertragungsdienstbarkeit belasteten Grundstücks

Nach dem Beschluss des Obersten Gerichtshofs (Sąd Najwyższy) vom 17. April 2023 (Az. II CSKP 961/22) ist die Übertragungsdienstbarkeit mit der Einräumung des Rechts des Unternehmers verbunden, das Grundstück in dem Umfang zu nutzen, der sich aus der Art und der Funktion der jeweiligen Übertragungsanlage ergibt. Diese Befugnis umfasst die Vornahme aller Handlungen, die mit der Erhaltung der Anlagen in einem ordnungsgemäßen technischen Zustand verbunden sind. Dabei ist nicht auszuschließen, dass die begründete Dienstbarkeit auch das Recht zu ihrer Errichtung umfasst, wenn diese Anlagen im Zeitpunkt ihrer Begründung noch nicht vorhanden sind. Anders zu beurteilen ist hingegen das Recht zum Ausbau der Übertragungsanlagen, das grundsätzlich nicht vom Inhalt der Dienstbarkeit erfasst wird, wenn es mit einer Änderung der Art, der technischen Parameter oder der Eigenschaften der im Vertrag bestimmten Anlagen verbunden ist. Nach der vorstehend angeführten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs entspricht der Befugnis des Unternehmers zur Vornahme bestimmter Handlungen die Pflicht des Eigentümers des belasteten Grundstücks, diese zu dulden. Damit ist die Notwendigkeit verbunden, dass der Eigentümer bestimmte Beschränkungen in der Art der Nutzung und Bewirtschaftung des Grundstücks in dem Umfang beachtet, in dem dies erforderlich ist, um dem Unternehmer den Zugang zu den Übertragungsanlagen zu gewährleisten. Aus dem Wesen der Übertragungsdienstbarkeit ergeben sich hingegen keine anderen, weiter gehenden Beschränkungen der Befugnisse des Eigentümers des belasteten Grundstücks hinsichtlich der Ausübung der ihm zustehenden Herrschaft über das Grundstück.

Dem Eigentümer eines mit einer Übertragungsdienstbarkeit belasteten Grundstücks steht in erster Linie das Recht auf eine angemessene Vergütung für die Begründung dieses beschränkten dinglichen Rechts zu. Diese Vergütung stellt ein Äquivalent für den Eingriff in den Bereich des Eigentumsrechts dar und dient dem Ausgleich der Beschränkungen, denen der Eigentümer im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb der Übertragungsanlagen unterworfen wird. Ihre Höhe sollte im Verhältnis zum Umfang der Belastung des Grundstücks stehen, insbesondere zur Fläche des Dienstbarkeitsstreifens, zur Art und zu den technischen Parametern der Anlagen, zum Grad der Erschwernisse bei der Nutzung des Grundstücks sowie zu dessen Bestimmung. Diese Vergütung kann einmaligen oder wiederkehrenden Charakter haben, wobei sie im Fall der gerichtlichen Begründung der Dienstbarkeit gleichzeitig mit der Entscheidung über deren Begründung festzusetzen ist.

Unabhängig vom Recht auf Vergütung behält der Eigentümer die Befugnis, das Grundstück in dem Umfang zu nutzen, in dem dies der Ausübung der Übertragungsdienstbarkeit nicht entgegensteht. Das bedeutet, dass die Dienstbarkeit nicht zum vollständigen Ausschluss der Herrschaft des Eigentümers über das Grundstück führt, sondern nur zu deren Beschränkung in den Grenzen, die durch den Zweck und den Inhalt des begründeten Rechts gezogen werden. Der Eigentümer hat das Recht, das Grundstück zu bewirtschaften, Bauwerke zu errichten oder eine Tätigkeit auszuüben, soweit diese Handlungen den Dienstbarkeitsstreifen nicht verletzen und dem Unternehmer den Zugang zu den Übertragungsanlagen nicht unmöglich machen. Die Grenzen der zulässigen Nutzung sind jeweils anhand des konkreten Inhalts der Dienstbarkeit sowie der tatsächlichen Bedürfnisse zu beurteilen, die sich aus dem Betrieb der Anlagen ergeben.

Eine wesentliche Befugnis des Eigentümers des belasteten Grundstücks ist auch das Recht zu verlangen, dass der Übertragungsunternehmer seine Befugnisse in möglichst wenig belastender Weise ausübt. Der Unternehmer ist verpflichtet, Betriebs-, Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten so zu organisieren, dass sie die Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer in möglichst geringem Maße beeinträchtigen, bei gleichzeitiger Wahrung der Sicherheit und des ordnungsgemäßen Funktionierens der Anlagen. Handlungen, die über den Umfang der Dienstbarkeit hinausgehen oder in übermäßig belastender Weise vorgenommen werden, können eine Grundlage für die Geltendmachung des Schutzes des Eigentumsrechts bilden.

Dem Eigentümer steht darüber hinaus das Recht zu, Schadensersatzansprüche geltend zu machen, wenn im Zusammenhang mit dem Bau, dem Betrieb oder der Erhaltung der Übertragungsanlagen ein Schaden verursacht wird. Dies betrifft sowohl Schäden, die innerhalb des Dienstbarkeitsstreifens entstanden sind, als auch Schäden, die über die typischen Folgen der Begründung der Dienstbarkeit hinausgehen, insbesondere Schäden infolge von Störungen, nicht ordnungsgemäßer Arbeitsausführung oder der Verletzung von Sicherheitsregeln. In solchen Fällen wird die Haftung des Unternehmers nach den allgemeinen Grundsätzen beurteilt.

Schließlich behält der Grundstückseigentümer das Recht, eine Änderung der Art der Ausübung der Dienstbarkeit zu verlangen, wenn diese infolge einer Änderung der Verhältnisse besonders belastend geworden ist oder wenn wesentliche Gründe dafür sprechen, die mit einer neuen Art der Nutzung des Grundstücks verbunden sind. In bestimmten Fällen ist auch das Verlangen nach Aufhebung der Dienstbarkeit gegen Vergütung zulässig, wenn sie für den Unternehmer ihre wirtschaftliche Bedeutung verloren hat. Die vorstehenden Befugnisse bestätigen, dass die Übertragungsdienstbarkeit, obwohl sie eine wesentliche Beschränkung des Eigentumsrechts darstellt, den Eigentümer weder des Rechtsschutzes noch eines tatsächlichen Einflusses auf die Art der Nutzung des Grundstücks beraubt.

Bedeutung des Urteils des Verfassungsgerichts für die Ansprüche der Grundstückseigentümer

Das Urteil des Verfassungsgerichts (Trybunał Konstytucyjny) verändert die Beurteilung der Rechtslage der Eigentümer von Grundstücken, die mit Übertragungsanlagen belastet sind, in wesentlicher Weise, insbesondere im Zusammenhang mit der von den Unternehmern erhobenen Einwendung des Erwerbs der Übertragungsdienstbarkeit durch Ersitzung. Die bisherige Rechtsprechungspraxis, Zeiträume der Nutzung des Grundstücks vor der gesetzlichen Einführung der Übertragungsdienstbarkeit weitgehend in den Lauf der Ersitzung dieses Rechts einzubeziehen, führte in vielen Fällen dazu, dass die Eigentümer dauerhaft der Möglichkeit beraubt wurden, überhaupt eine Entschädigung für die jahrelange Beschränkung ihres Eigentumsrechts zu erlangen. Das Verfassungsgericht hat diesen Ansatz in Frage gestellt und auf die Notwendigkeit hingewiesen, die verfassungsrechtlichen Standards des Eigentumsschutzes sowie den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in dieses Recht zu beachten.

Die Bedeutung dieser Entscheidung liegt vor allem in der Schwächung der Position der Übertragungsunternehmer, die ihre Rechtslage bisher ausschließlich auf die Konstruktion der Ersitzung gestützt haben, obwohl ein formeller Rechtstitel zur Nutzung des Grundstücks fehlte. Infolgedessen erhalten die Grundstückseigentümer eine tatsächliche Grundlage, um Behauptungen über den Erwerb der Übertragungsdienstbarkeit durch Ersitzung in Frage zu stellen, insbesondere in Bezug auf Zeiträume vor 2008, als dieses Rechtsinstitut im polnischen Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny) noch nicht geregelt war. Dies eröffnet den Weg zu einer erneuten Beurteilung vieler Sachverhalte, die bisher als endgültig abgeschlossen angesehen wurden.

Das Urteil des Verfassungsgerichts stärkt auch die Möglichkeit der Eigentümer, vermögensrechtliche Ansprüche geltend zu machen, die mit der vertragslosen Nutzung des Grundstücks verbunden sind. In Situationen, in denen sich der Unternehmer nicht auf ein wirksam erworbenes dingliches Recht berufen kann, kann der Eigentümer eine Vergütung für die Nutzung des Grund und Bodens verlangen und in bestimmten Fällen auch Schadensersatz für Schäden, die im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb der Übertragungsanlagen entstanden sind. Dies betrifft sowohl vergangene Zeiträume als auch die weitere Nutzung des Grundstücks ohne Regelung des Rechtstitels durch Vertrag oder gerichtliche Entscheidung.

Häufig gestellte Fragen

Worin besteht die Übertragungsdienstbarkeit und welche Rechte gibt sie dem Unternehmer?

Die Übertragungsdienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das dem Unternehmer erlaubt, Übertragungsanlagen auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu erhalten. Sie berechtigt ihn auch zum Zugang zu diesen Anlagen in dem Umfang, der für ihren Betrieb, ihre Instandhaltung sowie die Beseitigung von Störungen erforderlich ist. Das Eigentumsrecht des Eigentümers wird dadurch nur in dem zur Erreichung dieser Zwecke notwendigen Umfang beschränkt.

Wie kann eine Übertragungsdienstbarkeit begründet werden und ist die Zustimmung des Eigentümers erforderlich?

Die Dienstbarkeit kann durch einen notariellen Vertrag begründet werden, was die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert, oder durch eine gerichtliche Entscheidung, wenn eine Verständigung nicht möglich ist. Es besteht außerdem die Möglichkeit des Erwerbs der Dienstbarkeit durch Ersitzung, wobei die Zustimmung des Eigentümers auf diesem Weg nicht erforderlich ist. Verwaltungsentscheidungen begründen hingegen kein dingliches Recht, sondern beschränken die Herrschaft des Eigentümers lediglich zeitlich.

Hat der Eigentümer eines mit einer Dienstbarkeit belasteten Grundstücks ein Recht auf Vergütung?

Ja, dem Eigentümer steht das Recht auf eine angemessene Vergütung zu, die ein Äquivalent für den Eingriff in das Eigentumsrecht darstellt und die Erschwernisse bei der Nutzung des Grundstücks ausgleicht. Die Höhe dieser Vergütung sollte im Verhältnis zum Umfang der Belastung, zur Art der Anlagen sowie zum Grad der Erschwernisse stehen. Sie kann einmaligen oder wiederkehrenden Charakter haben.

Welche Beschränkungen gelten für den Ausbau von Übertragungsanlagen auf einem mit einer Dienstbarkeit belasteten Grundstück?

Das Recht zur Errichtung neuer Anlagen kann von der Dienstbarkeit erfasst sein, wenn diese im Zeitpunkt ihrer Begründung nicht vorhanden waren. Der Ausbau bestehender Anlagen, der mit einer Änderung ihrer Art, ihrer technischen Parameter oder ihrer Eigenschaften verbunden ist, wird jedoch grundsätzlich nicht vom Inhalt der Dienstbarkeit erfasst. Der Eigentümer muss Handlungen nicht dulden, die über den ursprünglichen Umfang der Befugnisse des Unternehmers hinausgehen.

Wie wirkt sich das Urteil des Verfassungsgerichts auf die Frage der Ersitzung der Übertragungsdienstbarkeit aus?

Das Urteil des Verfassungsgerichts hat die Praxis in Frage gestellt, Zeiträume der Nutzung des Grundstücks vor dem Jahr 2008 in den Lauf der Ersitzung einzubeziehen, wodurch die Eigentümer zuvor häufig der Möglichkeit einer Entschädigung beraubt wurden. Diese Entscheidung schwächt die Position der Unternehmer, die sich ausschließlich auf die Ersitzung stützen, und eröffnet den Weg, den Erwerb der Dienstbarkeit in Zeiträumen in Frage zu stellen, in denen dieses Rechtsinstitut im polnischen Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny) noch nicht geregelt war.

Welche Ansprüche kann der Grundstückseigentümer gegenüber dem Übertragungsunternehmer geltend machen?

Der Eigentümer kann verlangen, dass die Arbeiten in möglichst wenig belastender Weise ausgeführt werden, und Schadensersatz für Schäden geltend machen, die im Zusammenhang mit dem Bau oder dem Betrieb der Anlagen entstanden sind. Er hat außerdem das Recht, eine Änderung der Art der Ausübung der Dienstbarkeit zu verlangen, wenn diese besonders belastend geworden ist, oder deren Aufhebung, wenn sie ihre wirtschaftliche Bedeutung verloren hat.