Die Gewerbemiete ist die Miete von Räumen oder Nutzflächen wie Büros, Geschäften oder Lagerhallen, die für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit bestimmt sind. Der Gewerbemietvertrag unterscheidet sich vom Mietvertrag über Wohnräume vor allem durch die größere Freiheit der Parteien bei der Gestaltung des Vertragsinhalts, denn die meisten Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuches (Kodeks cywilny) haben hier dispositiven Charakter und können durch den Willen der Parteien abgeändert werden. Das bedeutet einerseits Flexibilität, andererseits aber, dass der Inhalt der vertraglichen Bestimmungen in vollem Umfang über das Schutzniveau beider Parteien entscheidet. Eine sorgfältige Analyse und die Verhandlung der Vertragsbestimmungen vor der Unterzeichnung sind daher von grundlegender Bedeutung.
Die Indexierungsklausel im Gewerbemietvertrag
Bei langfristigen Gewerbemietverträgen wird verbreitet eine Indexierungsklausel für die Miete verwendet, die vor allem dazu dient, den realen Wert der Miete über einen längeren Zeitraum zu erhalten, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Sie stellt einen Mechanismus dar, der die Kaufkraft der Miete an die jeweils geltenden wirtschaftlichen Indizes anpasst, und soll sicherstellen, dass der Vermieter während der Vertragslaufzeit keinen Verlust infolge der Inflation oder steigender Kosten erleidet.
Wahl des Indexierungsmaßstabs
Auf dem polnischen Markt dominieren zwei Lösungen:
- der vom polnischen Statistikamt (GUS) veröffentlichte Index der Verbraucherpreise für Waren und Dienstleistungen, der sich auf das Inflationsniveau in Polen bezieht und in der Regel bei Verträgen mit einer Miete in Zloty verwendet wird;
- der von Eurostat veröffentlichte HICP (Harmonised Index of Consumer Prices), der nach einer gemeinsamen Methodik für die EU-Länder berechnet wird und verbreitet bei Verträgen mit einer Miete in Euro verwendet wird, sowohl in der Variante für alle EU-Länder (EICP) als auch in der Variante für den Euroraum (MUICP).
Verhandlungsphase, Elemente einer richtig gestalteten Indexierungsklausel
Streitigkeiten über die Mietindexierung ergeben sich am häufigsten aus unpräzisen und unvollständigen Vertragsbestimmungen. In der Verhandlungsphase ist es daher wichtig, alle potenziell streitigen Fragen ausführlich zu besprechen. Eine richtig gestaltete Indexierungsklausel sollte Folgendes bestimmen:
- die genaue Bezeichnung des Index nach der Quelle sowie dessen Variante (z. B. HICP all items, MUICP) samt dem für die Feststellung seines Wertes maßgeblichen Veröffentlichungsdatum und dem Ort der Veröffentlichung;
- die Mindestschwelle der Indexierung;
- den Bezugszeitraum und die Häufigkeit der Indexierung (standardmäßig jährlich oder alle zwei Jahre) sowie den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Indexierung und die Art ihrer Berechnung;
- den Beginn und das Ende des Indexierungszeitraums;
- die Vorgehensweise für den Fall, dass die Veröffentlichung des gewählten Index eingestellt wird;
- die Auswirkung eines Index von null oder eines negativen Index auf die Höhe der Miete;
- die Pflicht, dem Mieter den Wert des Indexierungsmaßstabs innerhalb einer bestimmten Frist mitzuteilen, andernfalls das Recht auf Indexierung der Miete für den betreffenden Zeitraum entfällt;
- die Berechtigung, die Indexierung zu verlangen, also ob sie ausschließlich dem Vermieter zusteht oder auch der Mieter ein Recht auf Senkung der Miete im Fall einer Deflation hat;
- die Grundsätze der Indexierung während mietfreier Zeiten, sofern der Vertrag solche vorsieht.
Sicht des Mieters, Mechanismen zur Begrenzung des Mietanstiegs
Die Gewerbemiete sieht, im Unterschied zur Wohnraummiete, keine gesetzlichen Grenzen der Indexierung vor. Enthält der Vertrag keine Bestimmungen, die den Mietanstieg begrenzen, erfolgt die Indexierung in voller Höhe des Index, weshalb für den Mieter die Verhandlung dieser Bestimmungen bereits beim Vertragsabschluss besonders wichtig ist. Die am häufigsten verwendeten Lösungen sind:
- Cap (Obergrenze der Erhöhung), die Miete wird höchstens um einen bestimmten Prozentsatz indexiert, auch wenn der Inflationsindex höher ist; dies ist das häufigste Instrument zum Schutz des Mieters;
- Verringerung der Häufigkeit der Indexierung, z. B. alle zwei Jahre anstatt jährlich;
- Aufschub der ersten Indexierung (rent-free period), also die Vereinbarung, dass die Indexierung erst ab einem bestimmten Mietjahr gilt.
Streitbeilegung im Zusammenhang mit Indexierungsklauseln
Streitigkeiten über Indexierungsklauseln betreffen am häufigsten die fehlerhafte Auslegung des Index, die Nichtbeachtung der Mitteilungspflicht, unklare Grundsätze der Berechnung der Indexierung oder die Überschreitung des vertraglichen Cap. Von grundlegender Bedeutung ist hier die Präzision der Klausel selbst, denn alle Unklarheiten werden zum Nachteil derjenigen Partei ausgelegt, die sie verfasst hat.
Bei Zweifeln an der Richtigkeit der berechneten Indexierungssumme sollte der Mieter die Miete weiterhin in unstreitiger Höhe zahlen und den Vermieter anschließend schriftlich auffordern, detaillierte Berechnungen zur Begründung des Erhöhungsbetrags vorzulegen.
Die Parteien können das Verfahren zur Streitbeilegung bereits beim Vertragsabschluss selbst gestalten, indem sie eine Klausel aufnehmen, die die Reihenfolge und die Grundsätze der einzelnen Verfahrensschritte festlegt, was die Unsicherheit über das Vorgehen im Konfliktfall beseitigt. Im Streitfall sollten die Parteien zunächst eine Lösung im Wege der Verhandlungen und anschließend der Mediation anstreben. Ein Gerichtsverfahren sollte wegen seiner Kosten und seiner Dauer das letzte Mittel bleiben.
Zusammenfassung
Die Indexierungsklausel ist einer der wichtigsten Bestandteile eines langfristigen Gewerbemietvertrags. Ihre präzise Regelung schützt den Vermieter vor dem Verlust des realen Mietwerts, ohne dass er auf die Berechtigung aus Art. 685¹ des polnischen Zivilgesetzbuches (Kodeks cywilny, k.c.) zurückgreifen muss, und verschafft dem Mieter Vorhersehbarkeit seiner Belastungen. Um künftige Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die Parteien bereits in der Verhandlungsphase alle oben genannten Elemente der Klausel festlegen und jeden Zweifel an den Grundsätzen ihrer Anwendung ausräumen. Vor der Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrags ist es angebracht, die Bestimmungen im Hinblick auf die Interessen der vertretenen Partei zu überprüfen; dieses Thema gehört zu der weiteren Problematik der Streitigkeiten über Immobilien und erfordert Präzision bereits bei der Formulierung der Vertragsbestimmungen.
Häufig gestellte Fragen
1. Was ist eine Indexierungsklausel im Gewerbemietvertrag?
Die Indexierungsklausel ist ein vertraglicher Mechanismus zur automatischen Anpassung der Miethöhe anhand eines objektiven wirtschaftlichen Index (z. B. des Index des polnischen Statistikamtes GUS oder des HICP). Ihr Ziel ist es, den realen Wert der Miete während der Vertragslaufzeit zu erhalten, ohne dass die bisherige Miethöhe gekündigt werden muss.
2. Welcher Indexierungsmaßstab wird in Polen am häufigsten verwendet?
Bei Verträgen mit einer Miete in Zloty dominiert der vom polnischen Statistikamt (GUS) veröffentlichte Index der Verbraucherpreise für Waren und Dienstleistungen. Bei Verträgen mit einer Miete in Euro wird der von Eurostat veröffentlichte HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) verwendet, in der Variante für alle EU-Länder (EICP) oder für den Euroraum (MUICP).
3. Gibt es in der Gewerbemiete gesetzliche Grenzen der Mietindexierung?
Nein. Im Unterschied zur Wohnraummiete sieht die Gewerbemiete keine gesetzlichen Beschränkungen des Mietanstiegs vor. Enthält der Vertrag keine begrenzenden Bestimmungen (z. B. einen Cap), erfolgt die Indexierung in voller Höhe des Index. Deshalb ist die Verhandlung begrenzender Mechanismen für den Mieter wichtig.
4. Was ist ein Cap im Zusammenhang mit der Indexierung der Miete?
Der Cap ist die im Vertrag festgelegte prozentuale Obergrenze der Mieterhöhung. Er bedeutet, dass die Miete höchstens um einen bestimmten Prozentsatz indexiert wird, auch wenn der Inflationsindex höher ist. Dies ist das am häufigsten verwendete Instrument zum Schutz des Mieters vor einem übermäßigen Anstieg der Mietbelastungen.
5. Wie ist im Fall eines Streits über die Mietindexierung vorzugehen?
Der Mieter sollte die Zahlung der Miete in unstreitiger Höhe fortsetzen und den Vermieter anschließend schriftlich auffordern, detaillierte Berechnungen zur Begründung der Erhöhung vorzulegen. Die Parteien sollten eine Lösung des Streits zunächst im Wege der Verhandlungen und danach der Mediation anstreben und das Gerichtsverfahren als letztes Mittel behandeln.
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