Der Rechtsakt, der den Handel mit Agrarimmobilien auf dem privaten Markt regelt, ist das polnische Gesetz vom 11. April 2003 über die Gestaltung der Agrarordnung (ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz. U. von 2021, Pos. 234 mit Änderungen, im Folgenden: „u.o.k.u.r.“).
Der Erwerb einer Agrarimmobilie kann unter anderem erfolgen durch: Kaufvertrag, Tausch, Schenkung, Ersitzung, Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft, Feststellung des Erbschaftserwerbs, Erbauseinandersetzung oder Teilung des gemeinsamen Vermögens.
Nach dem Inhalt von Art. 2 Pkt 1 u.o.k.u.r. ist unter dem Begriff „Agrarimmobilie“ eine Agrarimmobilie im Sinne des polnischen Zivilgesetzbuches (Kodeks cywilny) zu verstehen, mit Ausnahme von Immobilien, die in den Raumordnungsplänen vollständig für andere als landwirtschaftliche Zwecke bestimmt sind.
Gemäß Art. 461 des polnischen Gesetzes vom 23. April 1964, Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny, t.j. Dz. U. von 2021, Pos. 2459 mit Änderungen), sind Agrarimmobilien (landwirtschaftliche Grundstücke) solche Immobilien, die für eine erzeugende Tätigkeit in der Landwirtschaft im Bereich der pflanzlichen und tierischen Produktion genutzt werden oder genutzt werden können, einschließlich der gartenbaulichen, obstbaulichen und fischwirtschaftlichen Produktion.
Nach den vorstehenden Vorschriften des Gesetzes über die Gestaltung der Agrarordnung kann in der derzeitigen Rechtslage eine Agrarimmobilie mit einer Fläche von weniger als 0,3 ha von jedem erworben werden. Dies ergibt sich aus Art. 1a u.o.k.u.r., der einen Katalog der vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgenommenen Agrarimmobilien enthält. Nach seinem Inhalt finden die Vorschriften des Gesetzes keine Anwendung auf:
- Agrarimmobilien:
- die zum Bestand des Agrareigentums des Staatsschatzes gehören, von dem im polnischen Gesetz vom 19. Oktober 1991 über die Verwaltung von Agrarimmobilien des Staatsschatzes die Rede ist,
- mit einer Fläche von weniger als 0,3 ha,
- die innere Wege sind,
- die auf der Grundlage von Art. 42 Abs. 1 oder 6 des polnischen Gesetzes vom 19. Oktober 1991 über die Verwaltung von Agrarimmobilien des Staatsschatzes verkauft wurden,
- bei denen die im Grundstücks- und Gebäudekataster als Grundstücke unter Teichen bezeichneten Flächen mindestens 70 % der Fläche der Immobilie ausmachen;
- Anteile am Miteigentum an Immobilien, von denen in Pkt 1 die Rede ist.
Agrarimmobilien mit einer Fläche von mehr als 0,3 ha, aber weniger als 1 ha kann ebenfalls ein beliebiges Rechtssubjekt erwerben (nicht notwendigerweise ein individueller Landwirt), wobei der Erwerbsvorgang selbst komplexer ist. Das liegt daran, dass hinsichtlich der veräußerten Agrarimmobilie dem Pächter von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn die in Art. 3 u.o.k.u.r. genannten Voraussetzungen erfüllt sind, das heißt: der Pachtvertrag wurde in Schriftform geschlossen und hat ein sicheres Datum und wurde, gerechnet ab diesem Datum, mindestens 3 Jahre ausgeführt, und die erworbene Agrarimmobilie gehört zum Familienbetrieb des Pächters.
Sind die vorstehenden Voraussetzungen nicht erfüllt und übt der Pächter sein Vorkaufsrecht nicht aus, so steht das Vorkaufsrecht dem Nationalen Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) zu, das es innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum der Errichtung des Vorvertrags zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber der Immobilie ausüben kann. Übt das Nationale Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft das ihm zustehende Vorkaufsrecht nicht aus, so können die Parteien des Vorvertrags den eigentlichen Vertrag über die Übertragung des Eigentums an der Agrarimmobilie schließen.
Darüber hinaus hat der Erwerber einer Agrarimmobilie mit einer Fläche von mehr als 0,3 ha grundsätzlich keine Möglichkeit, sie vor Ablauf von 5 Jahren ab dem Erwerb zu veräußern, mit bestimmten in Art. 2b Abs. 4 u.o.k.u.r. genannten Ausnahmen. Das ist zum Beispiel die Veräußerung an eine nahestehende Person, an eine Einheit der territorialen Selbstverwaltung, an den Staatsschatz oder an das für ihn handelnde Nationale Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft oder die Lage innerhalb der Verwaltungsgrenzen einer Stadt bei einer Fläche von weniger als 1 ha. Wesentlich ist, dass das Nationale Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft im Wege einer Verwaltungsentscheidung der Veräußerung der Agrarimmobilie vor Ablauf von 5 Jahren ab dem Erwerb zustimmen kann, dies muss jedoch durch ein wichtiges Interesse des Erwerbers oder durch das öffentliche Interesse gerechtfertigt sein. Die Erteilung der Zustimmung durch das Nationale Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft hat freiwilligen Charakter. In der Lehre wird betont, dass der „Begriff des wichtigen Interesses des Erwerbers“ unter anderem das Auftreten außergewöhnlicher Umstände bedeutet, die durch das Wirken von Faktoren verursacht wurden, auf die der Erwerber keinen Einfluss nehmen konnte und die von der Art seines Verhaltens unabhängig waren. Als berechtigten Grund kann das Nationale Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft auch die individuelle wirtschaftliche Lage des Eigentümers der Immobilie oder die Notwendigkeit der Befriedigung von Gläubigern bei gleichzeitig fehlender Möglichkeit, sie aus anderen Quellen zu befriedigen, anerkennen.
Am komplexesten ist der Vorgang der Veräußerung von Agrarimmobilien mit einer Fläche von mehr als 1 ha. Das Gesetz über die Gestaltung der Agrarordnung verlangt, dass der Erwerber einer solchen Agrarimmobilie ein individueller Landwirt ist, andernfalls muss das Nationale Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft der Durchführung des Veräußerungsgeschäfts über die Agrarimmobilie zustimmen. Die Zustimmung zur Veräußerung der Agrarimmobilie wird in Form einer Verwaltungsentscheidung erteilt, nachdem eine Reihe formeller Anforderungen erfüllt worden ist. Ihr geht vor allem die Veröffentlichung des Angebots im telekommunikationsgestützten System erolnik.gov.pl voraus. Dem Veräußerer der Agrarimmobilie obliegt die Beweislast dafür, dass: die Veräußerung der Agrarimmobilie an einen individuellen Landwirt nicht möglich war, der Erwerber der Agrarimmobilie sich verpflichtet, auf der erworbenen Agrarimmobilie eine landwirtschaftliche Tätigkeit zu führen, und es infolge des Erwerbs der Agrarimmobilie nicht zu einer übermäßigen Konzentration landwirtschaftlicher Grundstücke kommt. Dabei wird betont, dass die vorstehenden Bedingungen als erfüllt gelten, wenn kein individueller Landwirt auf die Anzeige über die Agrarimmobilie geantwortet hat, die im telekommunikationsgestützten System erolnik.gov.pl durch den Veräußerer der Agrarimmobilie oder durch die nach der Lage der Agrarimmobilie zuständige Gebietsstelle des Nationalen Zentrums auf einen bei dieser Stelle durch den Veräußerer der Agrarimmobilie gestellten Antrag eingestellt wurde.
Der Gesetzgeber greift auch in die Freiheit der Gestaltung des Veräußerungspreises von Agrarimmobilien mit einer Fläche von mehr als 1 ha ein. In der früheren Rechtslage war die Festsetzung des Veräußerungspreises einer Agrarimmobilie die ausschließliche Kompetenz der Vertragsparteien. Die derzeit geltenden Vorschriften des Gesetzes über die Gestaltung der Agrarordnung verpflichten den Veräußerer dazu, dass der in der Anzeige über die Agrarimmobilie angegebene Preis der Immobilie den vom Hauptamt für Statistik (Główny Urząd Statystyczny) bekannt gegebenen durchschnittlichen Preis landwirtschaftlicher Grundstücke für die jeweilige Bodenwertklasse in der jeweiligen Woiwodschaft nicht um 50 % oder mehr übersteigt. Eine Ausnahme, die die vorstehenden Regelungen ausschließt, ist die Lage, in der der Veräußerer der Immobilie über ein Schätzungsgutachten verfügt, aus dem hervorgeht, dass der Preis der Agrarimmobilie den durchschnittlichen Preis landwirtschaftlicher Grundstücke für die jeweilige Bodenwertklasse in der jeweiligen Woiwodschaft um mindestens 50 % übersteigt.
Häufig gestellte Fragen
Kann jeder ein kleines landwirtschaftliches Grundstück kaufen?
Ja, eine Agrarimmobilie mit einer Fläche von weniger als 0,3 Hektar kann jede beliebige Person erwerben, unabhängig von ihrem Status als Landwirt. Die Vorschriften des Gesetzes über die Gestaltung der Agrarordnung finden auf solche kleinen Grundstücke nämlich keine Anwendung, was ihren freien Handel ermöglicht.
Muss ich fünf Jahre warten, um ein gekauftes landwirtschaftliches Grundstück zu verkaufen?
Der Grundsatz des Verbots der Veräußerung der Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren gilt nur beim Kauf von Grundstücken über 0,3 Hektar. Es bestehen jedoch Ausnahmen, etwa der Verkauf an nahestehende Personen, an Einheiten der territorialen Selbstverwaltung oder an den Staatsschatz, sowie die Möglichkeit, in wichtigen Fällen die Zustimmung des Nationalen Zentrums für die Unterstützung der Landwirtschaft zu erhalten.
Wer hat den Vorrang beim Kauf meines landwirtschaftlichen Grundstücks?
Hat das Grundstück eine Fläche von 0,3 bis 1 Hektar, so steht das Vorkaufsrecht dem Pächter zu, sofern er bestimmte Bedingungen erfüllt, und sodann dem Nationalen Zentrum für die Unterstützung der Landwirtschaft. Bei Grundstücken über 1 Hektar kann Erwerber ausschließlich ein individueller Landwirt sein, es sei denn, das Zentrum stimmt dem Verkauf an eine andere Person zu.
Wie kann ich den Verkaufspreis eines großen landwirtschaftlichen Grundstücks festsetzen?
Beim Verkauf von Grundstücken über 1 Hektar darf der Preis den durchschnittlichen Preis der Grundstücke in der jeweiligen Woiwodschaft nicht um 50 Prozent übersteigen, es sei denn, Sie verfügen über ein Schätzungsgutachten, das einen höheren Wert bestätigt. Bei kleineren Grundstücken wird der Preis von den Vertragsparteien frei festgesetzt.
Kann ich ein großes landwirtschaftliches Grundstück an eine Person verkaufen, die kein Landwirt ist?
Ja, dies bedarf jedoch der Zustimmung des Nationalen Zentrums für die Unterstützung der Landwirtschaft in Form einer Verwaltungsentscheidung. Der Veräußerer muss nachweisen, dass der Verkauf notwendig war und dass sich der Erwerber zur Führung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit verpflichtet, was häufig eine vorherige Veröffentlichung des Angebots im telekommunikationsgestützten System erfordert.
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Seine Berufserfahrung sammelte er in einer renommierten Kanzlei in Lublin, die sich mit dem weit verstandenen Zivil- und Wirtschaftsrecht befasst. In der Kanzlei Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy spółka komandytowa befasst er sich laufend mit der aktuellen Beratung im Bereich der Unternehmenstätigkeit sowie mit der Erstellung von Gesellschaftsdokumentation, darunter Gesellschaftsverträge, Satzungen der Gesellschaftsorgane, Vereinbarungen zur Regelung der Beziehungen zwischen Gesellschaftern, Beschlüsse der…
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